物业给排水系统保养维修作业指导书(七).docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE 1 / 9 物业给排水系统保养维修作业指导书（七） 物业给排水系统保养维修作业指导书（七）提要：管理 处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督 物业给排水系统保养维修作业指导书（七） 1.目的 规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事 故正确处理，维护客户利益。 2.范围 适用于各管理处。3.定义 给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防 系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及 潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。 职责 部门/岗位工作职责 管理处经理进行不定期检查督导。 管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日 常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。 指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养 检修。 方法及过程控制日常巡视检查工作 给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等 技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管 理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设 备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。 各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报 品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及 作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房 设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。 各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养 检修记录表》，并由各管理处妥善保管。 工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。 水泵的维护检修 每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运 行记录表》。 检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否 正常、稳定。 检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。 排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。 排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正 常，与标识是否一致。 检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声 音。 检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压 表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制 箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。 每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设 施保养检修记录表》。 检查水泵电机轴承润滑情况。检查、维修水泵水封。 每季度维护检修 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱 /柜内各接线端子是否松动。 检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注 一次。检查水泵轴封装置是否完好。 收紧地脚螺栓。 设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养 检修记录表》。 年度维护检修 检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必 要时更换轴承。 检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。 检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在 《设备设施保养检修记录表》中做好记录。检查并更换水泵密封填料。 检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到” 三不伤害”，确 保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保 养检修记录表》中 板式换热器维护检修 板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙 等杂质的沉积会 影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期 间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还 可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。 板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。 有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采 取保温措施，防止管道及设备冻坏。 排水管路的维护 管理处工程负责人每年 4 月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑， 疏通排水管路。 管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督 外包方每月对污水 井、化粪井进行疏通清淤。 管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水 口、雨水斗、雨水 立管进行清理。 管理处工程负责人负责在每年 4 月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及 雨水井疏通。 工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人 应立即安排人员进行清掏疏通工作。 给排水紧急特殊维修 物业给排水系统保养维修作业指导书（七）提要：管理处工程负责人全面负责设备的定 期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督 水管或配件破裂 迅速关闭供水阀与循回阀。 立即通知管理处工程负责人赶到现