从化温泉镇市场调研报告.pptVIP

从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅项目的消化速度都较慢；一方面是调控政策不断加码，市场观望气氛比较浓重；。 项目 消化情况 方圆明月山溪 前期的文明里、诗书里已基本售罄，明月里新一期五一将推出96套，现已基本认筹完毕。 富力泉天下 新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率约47% 居礼.润园 共推出46套，消化率仅50% 望谷.美庐 新一期推出88套，仅售 10套，消化率约11% 第十八页，共三十七页。 价格对比 第十九页，共三十七页。 温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，基本以吸纳广州地区的投资度假客户为主，本地市场对别墅产品的需求较小，局限于部分本地中高端客户，洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户。明月山溪由于品牌和小面积户型的关系，对本地购房者的吸引力同样大。 项目 客户构成 方圆明月山溪 本地和广州客户均有，比例相当 富力泉天下 广州投资客户为主 居礼.润园 望谷.美庐 广州投资客户为主 第二十页，共三十七页。 竞争楼盘分析（明月+美庐+居礼） 第二十一页，共三十七页。 明月（最值得研究） 明月的基本情况 开发商 广州从化方圆房地产发展有限公司 项目地址 从化温泉镇内（紧邻从化温泉旅游区） 占地面积 432000平方米 建筑面积 315000平方米 开盘时间 2011年 货量 销售情况 根据市调，该项目前期产品已经售完，目前准备推出【风雅颂】组团，目前收筹已经完成。 主力户型 溪谷独栋【风雅颂】，户型面积为151㎡、285㎡和376㎡ 销售价格 均价约12000-24000元/月（精装修） 项目优势 临近温泉度假区和流溪河，拥有原生生态资源；每户私家泳池；产品精装修，有高端的物业管理服务。 第二十二页，共三十七页。 明月的规划、推售节奏和卖点归纳 第二十三页，共三十七页。 户型分析（配图片） 第二十四页，共三十七页。 广告投放分析 第二十五页，共三十七页。 客户分析 第二十六页，共三十七页。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 广东中原地产代理公司 2011年4月27日 从化温泉镇市场调研报告 第一页，共三十七页。 目录 1、政策对从化市场影响 2、从化房地产市场分析 3、温泉镇区域市场分析 4、项目发展方向建议 第二页，共三十七页。 1、政策对从化市场影响 第三页，共三十七页。 广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。 广州国八条 第四页，共三十七页。 从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出现成交的高峰，即经过政策观望期后，除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州客户逐渐流入从化市场。 第五页，共三十七页。 3月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会被纳入限购的范围。 据了解，从化市楼盘基本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。 第六页，共三十七页。 政策小结 现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的； 但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加； 因此，建议本项目应尽快开发。 第七页，共三十七页。 2、从化房地产市场分析 第八页，共三十七页。 从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速发展的阶段 第九页，共三十七页。 近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半年受到抑制后，2010年下半年成交放量增长。成交价格保持稳中有升。 第十页，共三十七页。 目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。 本案 第十一页，共三十七页。 3、温泉镇区域市场分析 第十二页，共三十七页。 现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开发强度不大。 富力泉天下 本案 居礼润园 方圆。明月山溪 望庐美谷 项目 在售货量 方圆明月山溪 96套 富力泉天下 220套