小百货招商方案.docxVIP

PAGE PAGE 3 东兴百货一楼调整招商方案(草案辩论稿） 一、就一楼现状定位、业态及现状分析 东兴百货定位为中低档小商品零售经营场所，前一阶段招商主要面对桐乡市区及周边乡镇小型经营户或新开发经营户，经营业态分布为服装、饰品、鞋包、儿童用品、家纺、内衣等。总设计专柜为 203 各（原为 206 个,个别已合并）,小商户中有阅历者居少,一部分为外来务工经营者，在管理、经营技巧等多方面的不成熟因素下限制了整个市场的有利进展。经过整顿调整后,剩余 55 个专柜仍在继续经营，近 期引进一健身会所占去部分平方后，现有空柜 128 个（已合并须合并专柜）。 二、经过调整后，要使东兴百货继续正常有序营运,首先要针对空余专柜招商。现就此事宜作出草案进行分析探讨 由图纸可见剩余 55 个专柜分布很散（见图纸），最直接方式就是依据原来的套路一个一个填补招商，而小百货经过一年多的经营，我们需要承认的是生意好的专柜与生意差的专柜的比例过于悬殊，加上管理和经营上的不成熟才导致 70%的专柜选择了退租，这势必会影响到东兴小百货在桐乡市民心中的认可度，因此个人认为若依据原始政策招商在时间和进度上是彻底没有把握的. 剩余专柜的分散导致不能类似健身会所一样大块大块出租 ,目前最可行的方式就是在可选范围内由商家自行选择经营面积，假若由于位置关系彻底独立的专柜则只能个别出租。 三、招商针对业态 童装、针织内衣、日化、床上用品、窗帘 鞋、服装、饰品 百货、电器、五金 产品展厅、电子商务、办公区四、区域划分? 1）因前一阶段经营的教训，考虑到是否实行混区域招商.这样势必会导致前面部分好招，后面部分难招甚至招不到的后果;若实行,就是跟时间比耐性,人人都要前面的位置，只能招一个是一个； 2)重新划区域,依据不同业态再细细分类，但不格外限制性规定经营范围，由经营经过中由商家依据市场需求渐渐自行调整(前车之鉴，涉及到管理问题，但既然要重新做起这个业态，就得有心理预备，别的市场做的好，我们也能够！）. 已对重新针对格子铺招商做出定夺，本人认为能够通知现有经营户，一是表态公司确定下一步的工作,二是能够鼓动他们帮忙宣扬、介绍招商。在招商经过中,管理人员做好沟通工作，客户观察之际由经营户互动，可赢取肯定的口碑。 五、招商方案、优惠政策 1、结合客户要求的经营面积不等情况,本人建议租金、物管费均以面积(包括公摊）计算，也是前车之鉴,为之后管理削减不必要的纷争； 2、私人用电、宽带费等私人费用由商户各自承担； 3、合同期限为三个月起，最长签至 2014 年 12 月 3 日（与第一批同期）, 押金均为 1 万/个,承租三个以上的为 2 万。合同签至 2013 年 12 月 3 日之前的,免租金，物管费等相关需承担费用按实际经营时间计算；之后至 2014 年 12 月 3 日的租金单价为 3-5 元/平方/天,依据不同地段定不同单价。 4、费用预算： 若将租赁期限视为一年半(2013 年 6 月份至 2014 年 12 月份)，专 柜平均面积为 10 平方，假设有用面积为建筑面积的 60%，那么每个专柜约为 16 平方。依据原物管费为 5000 元/个，则折算为平均 0。85 元 /平方/天，总共 128 个，则保守物管费为 640000 元/年，一年半能够收取物管费 960000 元。 自计租金开头后一年，每个专柜可收取 17520—29200 元，128 个专柜保守收取 2242560 元/年。 故至 2014 年 12 月 3 日合同结束,共可收取 3202560 元（全部招满的情况，不包括剩下 55 家的租金及物管费). 据此, 一楼正常营运以后， 按完成 70 ％ 计算一年可收取55*35000+(2242560+640000）*70%=3942792 元，包括格外情况折扣， 估计可收取 350 万/年。 以上优惠政策就前期而言必定无太大盈利保障，但个人认为据现状而言也只能放水养鱼，假若一段时间运作以后小百货还是看不到美妙前景的话，也必定留人不住，又会面临与今同样的问题，一旦做好了,必定就是好的趋势了. 六、招商宣扬 1、印制招商单页，分发至世贸、农副产品批发市场（两）、小商品市场、夜市、沿街商铺 2、短信、论坛、广播、电视移动字幕等可利用媒介七、人员配备 1、招商实行专业与业余相结合的原则，增加招商人员 1—2 人，根本工资 1500 元/月，奖金为物业管理费的 3—5%; 2、业余招商员，所有员工，所有经营户，所有人员（包括外部兼职人员）都能够,只要将客户资源带到招商处登记之后，成功之后开业之后一个星期，按物业管理费的 3-5％进行奖励(中层以上干部不设奖）。八、招商规划 又值三春头，遇招商瓶颈期。规划前期适当宣扬，经过各种可利用渠道主动不间断招商,于 4 月开头进