房地产运营管理实务手册（三）：深度分析“跟踪管理”.doc

房地产运营管理实务手册（三）：深度分析“跟踪管理” 来源 | 有得管理研究院 作者 | 瑞德 导读 中国房地产企业经过40年的发展，管理逐步从粗放型向规范型过度，但相对于传统的实体经济企业来说，房地产企业的管 理依然不成熟，除却政策影响、市场影响等外在因素制约，内部运营管理的不足是重要因素之一。 如何使房地产企业运营管理起到规模发动机和利润监控者的作用，助推企业高速、高效、安全发展。有得有诚管理咨询根 据国内房地产跨区域、规模差异等特点，结合对国内TOP100房企的调研，总结沉淀了房地产企业运营管理的实务手册。 为便于理解及应用，我们将房地产企业的运营管理进行模块化研究，包含以下几个模块： 第1章. 目标管理 第2章. 计划管理 第3章. 跟踪管理 第4章. 体系管理 由于篇幅有限，有得管理分享汇节选《房地产企业运营管理实务手册》中的精华分享给大家，如有更多需要可咨询： 微信：有得大叔（UDUC_management） 企鹅：2545476298 3 第 章 跟 踪 管 理 目标是方向，计划是工具。最终要的还是执行落地。 对于绝大部分地产企业来说，设定经营目标，制定工作计划已经是 常规工作，只是做的优劣的差异。 一 运 营 过 程 跟 踪 管 理 现 状 那是不是设定好经营目标（成功标尺），制订了详细的各级开发计划，项目运营就会有一个满意的结果了呢？ 为此“有得管理研究院”对20家top100内的房地产企业做了一个针对“运营管理水平与经营实现情况”的专项调研（其中7家 私企，3家国企）。 调 研 结 果 01 调研分几个维度，我们来看一下调研数据： 维度一，项目投资前是否做了全周期的投资测算分析： 调研结果：调研范围内的企业100%做过全周期投资测算分析，区别在于各公司根据自身的情况对于是否获取项目的门槛 不同，如有的企业规定净利润率达到12%以上才能参与，有的企业8%即可参与。 维度二，公司是否有标准成熟的投资测算及回顾模型（统一标准且产品类型完备）： 调研结果：26%左右的企业有相对固定和成熟的投资测算及回顾模型；70%左右的企业投资测算及回顾模型不统一或不完 整；4%左右的企业没有或者不清楚是否有。 维度三，项目开发经营过程对计划及收益情况回顾周期： 调研结果：6%左右的企业每月回顾；8%左右的企业每季度回顾；14%左右的企业每半年进行回顾；18%左右的企业每年 进行回顾；还有54%左右的企业不定期回顾或根本就不回顾。 维度四，项目收益达成情况是否与经营团队绩效挂钩： 调研结果：90%的企业将项目收益达成情况与经营团队绩效挂钩；10%的企业不挂钩。 维度五，项目收益达成情况是否与经营团队绩效正向匹配： 调研结果：75%的企业项目收益达成情况能够或者基本能够与经营团队绩效正向匹配；25%的企业项目收益达成情况无法 与经营团队绩效正向匹配。这25%的企业要么是项目收益达成情况与团队绩效不挂钩，要么就是即便挂钩，最终也会考 虑“苦劳”给予补偿。 维度六，绩效考核的周期： 调研结果：5%的企业每月进行考核；25%的企业每季度进行考核；40%的企业每半年进行考核；30%的企业每年进行考 核。（由于涉及每年的奖金发放，无超过1年以上周期的考核） 调 研 结 论 02 通过以上的调研结果，不难得出几个结论： 1. 房地产企业开始重视对运营过程跟踪的管理，经过几十年的积累，房地产企业普遍意识到运营管理的重要性，也相应的 进行了运营管理体系建设，调研范围内所有的企业都进行了收益测算，且有26%的企业有标准、完整的模型；70%的企业 有测算回顾模型； 2. 项目经营期间的过程跟踪管理体系还显粗糙，相对其他行业及房地产先进国家来说还很粗糙，虽然96%的企业建立了测 算及回顾模型，但其中只有26%的企业的模型是标准完整的，70%的还在不断完善中； 3. 过程跟踪管理动作比较粗放，经营是笔糊涂账，对于经营收益的跟踪回顾，只有28%的企业可以做到不超过半年的回 顾，超过72%的企业回顾周期在一年及一年以上，无法及时发现问题进行纠偏，其中18%左右的企业每年进行回顾；还有 54%左右的企业不定期回顾或根本就不回顾。房地产项目开发链条长、周期长，如果不能定期进行回顾分析，做到项目结 束可能都不知道是否盈利，更不用说过程中及时发现问题进行纠偏，调整运营动作了。 究其原因，还是前几年地产行业处于风口，地价不断高涨，只要有资金投入，最终项目即便管理不善，吃土地增值的老本 也能做到“旱涝保收”，又何必费那么多精力呢。 当然也有另外一种情况，就是公司整体管理水平无法支撑项目收益的过程跟踪管理。 4. 项目经营收益与考核弱关联，大锅饭依然存在。从调研数据来看，虽然100%的企业都定期的做绩效考核，且都不超过 一年。但有两个突出问题： 首先：绩效回顾周期与项目收益