中心区市场分析调研报告.pptVIP

从历年写字楼销售面积的统计数字表明，2002年前三季度写字楼总体销售楼已达16.75万平米，同比增加1.47倍，全年写字楼市场销售量可望突破20万平米。 写字楼楼花的销售量突破历史记录表明，企业对公司前景及房地产市场同样充满信心。 深圳市写字楼空置面积在1999年达到顶峰后，空置率持续下降，至2002年在第三季止，空置面积仅11.25万平米，显示深圳企业发展前景良好，持续扩充写字楼面积。据统计，2002年深圳新注册企业2.3万家。上述两方面的因素使写字楼空置量不断下降，显示写字楼市场前景良好。 从最近三年高档写字楼的入驻率不断上升表明，深圳高档写字的需求不断增长，绝大部分高档写字楼的出租率都在80%以上，说明甲级写字楼有很大的发展空间。 深圳市2000年开始价格走势趋于平稳回升之势，据我司近3年的跟踪抽样调查，尤其是中心区、车工庙区域和深南大道沿线写字楼价格已经明显显示出回升的趋势，在这里。我们再次从部分写字楼的实现价格来验证一下。 竞争不可避免也无需回避，我们要做的是认清对手，做出反应，制定对策。 从在建和拟建的写字楼统计表明，近3年写字楼的供应量是不断攀升的，2003预计供应量（29万）与预计销售量（20万）之比为1.45：1。 我们将分别来讲述这些竞争的关系。 现在的市场一个明显的特征是高档写字楼有价无市，中高档写字楼有市无价。 这些写字楼都是高端产品的代表者，他们的销售状况显示市场的趋势却也为我们设置了一些障碍。 这些数据可以表明，市场对高端写字楼的信心仍然不足。 如何跻身其中成为了我们的目标。 本项目2003年面对的主要竞争对手是以13朵金花为主的甲B级写字楼，而进入2004年以后将面对新推出的甲A级写字楼。 中心区战国风云 会展中心 福建兴业银行 中信大厦 江胜大厦 大中华 安联大厦 新世界中心 航天大厦 永润大厦 国商B座 联通大厦 时代金融大厦 特美斯 国免大厦 中央商务 本项目 捷美中心 华融 铁五局项目 中心区风起云涌 第三十一页，共五十三页。 竞争分析结论 2004年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本项目造成较大的竞争压力。 第三十二页，共五十三页。 Part 4 高端客户分析 第三十三页，共五十三页。 调研方法：抽样调查（实地和电话访谈） 我们选取地王大厦、嘉里中心、世贸广场、赛格广场、江苏大厦以及特区报业大厦作为调查的对象。 第三十四页，共五十三页。 地王大厦典型客户 公司名称 楼层 租/买 行业分类 公司性质 所在写字楼 高盛资产管理公司 6108-6106 租 金融证券 外资 地王大厦 摩斯仑咨询有限公司 5106-5107 租 咨询服务 外资 地王大厦 安捷伦高科技有限公司深圳办事处 4912-4915 租 IT 外资 地王大厦 电信盈科—综广电子商务发展有限公司 4907-4911 租 IT 中港合资 地王大厦 渣打银行（深圳）分行 52层 租 银行 港资 地王大厦 东方金源律师事务所 6305-6306 租 咨询服务 中外合资 地王大厦 深圳市场明正投资有限公司 6105 租 投资 内资 地王大厦 金山电子（深圳）有限公司 42层 租 IT 国内上市公司 地王大厦 深圳市索克进出口贸易有限公司 5910-5912 租 贸易 内资 地王大厦 信华电子技术（深圳）有限公司 5402-5405 租 IT 中日合资 地王大厦 第三十五页，共五十三页。 地王大厦调查结论 本次调查以地王大厦的高层客户为主，其客户主要有如下三类： 外资企业为主。以跨国公司占相当部分，如高盛资产管理公司、英特尔公司等。 资金较雄厚的中外合资企业。 部分与国外企业有业务联系的国内企业。以从事国际贸易的公司为主。 第三十六页，共五十三页。 嘉里中心典型客户 公司名称 楼层 租/买 行业分类 公司性质 所在写字楼 富信有限公司深圳代表处 1209 租 贸易 港资 嘉里中心 巴赫曼香港有限公司深圳代表处 1214 租 贸易 港资 嘉里中心 恒生保险有限公司深圳代表处 1121 租 保险 港资 嘉里中心 亨利货运有限公司深圳代表处 1119-1120 租 货运 港资 嘉里中心 深圳山文贸易有限公司 1125 租 贸易 港资 嘉里中心 天津振华国际货运有限公司深圳分公司 811 租 货运 内资 嘉里中心 基美电子有限公司深圳办事处 1124 租 贸易 港资 嘉里中心 香港冠鹰有限公司深圳办事处 1204 租 贸易 港资 嘉里中心 大奉药业株式会社驻深圳办事处 1217-1218 租 贸易 日资 嘉里中心 中东国际贸易有限公司 1620 租 货运 港资 嘉里中心 大庆国际贸易运输代理有限公司深圳分公司 807 　 货运 内资 嘉里中心 第三十七页，共五十三