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商业地产市场调研方法 房地产市场可以分为居住 物业市场和非居住物业市场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，这几个子市场差异较大，分析方法也不同，所以本文主 要讨论狭义的商业房地产市场 --购物中心的市场机会研究方法。在发达国家购物中心可分为以下几个大类： 区域购物中心 （regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积（ GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7--18 万㎡），车位指数（PI）一般为 5.5 个/100 ㎡。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在 15 万以上，超区域中心在 35 万以上。 社区购物中心 （community shopping center）:采用开放式的建筑设计， GLA 一般在 1--4 万㎡，车位指数一般为：5 个/100 ㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市， 平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模 4--15 万。 邻里购物中心（ neighborhood shopping center）:GLA 一般在 0.3--5 万㎡之间，车位指数为：5 个/100 ㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服 务区要求的人口规模一般在 2000--4 万之间。 此外还有： 特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平 价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)， 混合式商务中心 (retail uses in mixed-use development) 等在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个 分析过程产生较大影响。 一、经典市场研究方法 商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area ）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。 1 、 市场需求分析主要方法 市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有： 比率--人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。如果需求潜 力大于零，即存在开发空间，开发可行。 单位零售房地产面积 商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总 额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商 品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计 数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某 类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场 是否处于饱和状态。 马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快 预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型 将众多市场的影响因素分为：经济增长因素（在短期预测中可 促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）和经济 发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等），通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。 房地产开发度指数（ power ratio）法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一 步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过 对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱 和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜 力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、 单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭 收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。2、 经典研究方法的分析步骤 1) 确