北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步.pptVIP

区域住宅户型成交均价 各户型成交均价:一居6983元/平米；二居6872元/平米；三居6671元/平米；四居7306元/平米。 一、二、三居成交均价在7000元/平米以内，四居大户型均价偏高。 数据来源于北京房地产交易所 第 * 页 第三十页，共八十页。 区域住宅销售率及成交价格 注：信和嘉园一期已基本销售完成，但现未取得销售许可证，因此未列入此图表。 调研区域内的项目销售率基本上都在90%以上。区域内潜在供应量相对较少； 成交均价均高于6000元/平米，高于7000元/平米的项目有4个； 荣丰2008是区域小户型最具代表性的项目，具备高单价、低总价的特点，其成交均价达7775元/平米。 数据来源于北京房地产交易所 第 * 页 第三十一页，共八十页。 调研项目购买客户分析 本市城镇居民是主要购买力，占有大约56％的购买比例。 其次是外省个人购买； 中央企业、机关占有少量比例； 港澳台的购买客户非常少； 数据来源于北京房地产交易所 第 * 页 第三十二页，共八十页。 区域客户特征 物业名称 客群特征分析 荣丰2008 小户型：高级白领人士，20-35岁 大户型：40岁左右。外地人比例为50%。 蝶翠华庭 附近居民，城市白领，年龄25-50岁均有。有部分拆迁户，所购大多为东北向或西北向 君悦*朗琴3 附近居民和南城上班的高收入人士 格调 金融街白领、新华社团购 纯粹*建舍 附近居民和南城上班的高收入人士 源屋曲 紧临金融街的高级白领阶层 顺弛*蓝调 私营企业老板及在南城上班的高收入人士 远见名苑 部分拆迁户及附近居民 欧园*北欧印象 附近居民，周边地区银行金融、国家机关职员。年龄段在25－35岁。 立恒名苑 紧临金融街的白领阶层，广告创意公司等创业人士. 耕天下 成功人士，35-70岁 馨莲茗苑 部分拆迁户，部分茶商，部分西城区、海淀区年轻人。 丽阳四季 以周边地区经商者和公司普通职员为主 第 * 页 第三十三页，共八十页。 区域主要客户来源 附近工作人员：希望生活便利、就近居住 当地居民：希望居住品质升级 外地客户:在此长期经商和工作的外地人 第 * 页 第三十四页，共八十页。 区域客户消费习惯 南部地缘性客户是主要的购买客群之一； 主要以购买小两居、小三居为主； 户型面积不宜过大，满足中等居住要求； 外地消费者对物业的购买力强，例如中央采购区（CPD）的生意人； 区域客户对物业价格的敏感度高。 第 * 页 第三十五页，共八十页。 注重交通便捷性和生活配套 对面积要求较小，以中小户型为首要选择 传统消费观念仍占主导，单价承受能力不高 周边客群的需求特点分析 需求决定产品形态 第 * 页 第三十六页，共八十页。 区域未来市场供应 由于马连道将被规划成新的城市商业中心，目前该区住宅项目已停止审批。目前仍有部分存量的项目有信和嘉园二期、格调二期、顺弛蓝调，短期内区域住宅市场供应量不大。 中长期潜在供应量：位于顺弛蓝调项目东侧住宅项目，将由金泰地产开发；位于丰台太平桥路的威尔夏大道，建筑面积为22万平米，平均售价在7100元/平米左右，目前还没有开盘。还有丽泽桥地区、万泉寺地区、宣武区微改项目。 第 * 页 第三十七页，共八十页。 个案研究——朗琴园 物业类型 建筑面积 项目预售时间 入住 绿化率 塔楼、板楼 40万平方米 2002年4月 现房 40％ 位置、交通 及周边配套 位于宣武区广安门外大街，紧邻西二环，周边公交线路较多，交通便利。 产品设计 一期：4栋塔楼；二期：2栋板楼；三期：塔板结合，共6栋 销售期间 2002—2005年 开发商 北京润博房地产开发有限公司 第 * 页 第三十八页，共八十页。 分南北两个区，南区为住宅，北区为办公； 南区为围合式布局； 4万平米的园林； 朗琴园——社区规划 第 * 页 第三十九页，共八十页。 朗琴园——销售价格 采集样本从2003年7月至2004年12月 销售价格逐步攀升，最高均价达7360元/平米；整个项目均价约6700元/平米； 在2003年12月份时成交价格最低，实际成交价格为5326元/平米，此时销售的是二期东西向板楼，正值销售淡季； 第 * 页 第四十页，共八十页。 朗琴园——销售速度 目前处于尾盘销售阶段，仅余二期三居室10余套，每月销售速度均不稳定； 2004年4-7月销售速度快，4月份达到252套，最低也超过110套。 第 * 页 第四十一页，共八十页。 朗琴园——销售面积 每月销售面积均不稳定； 2004年4-7月销售面积较多，最高达25834平米/月。 第 * 页 第四十二页，共八十页。 朗琴园——客户分析 以本市城镇居民为主，占总比例的62%； 外省个人占有一定比例，达34%。 第 * 页 第四十三页，共八十页。 解析“朗琴园” 1、园林设计是项目最