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万科分析报告 一、万科发展历程 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ 总的来说，万科的发展经历了三个大的阶段，分别是完成住宅房地产开发为 主业务的调整（1984~1993 ），完成珠三角、长三角、环渤海的“3+X”区域战略布 局（2001~2010 ）、转型城市配套服务商，并开始走多元化路线（2013 至今）。 二、目前的发展战略和主要业务 无论从“八爪鱼“战略来看，还是看其主要业务，万科都是紧紧转型围绕城市 配套服务商来进行发展，已经在大力的走多元化的路线了，但住在开发仍旧是其 核心业务。 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ 三、主要业务的模式 （1）住宅开发 万科的拿地方式是多样化的，但总体上依旧是遵从城市、区域、项目、收益 这四个层级来考虑。 在融资方面，因为万科 H 股的上市，使得万科多了海外融资渠道。近年来万 科在许多项目上都积极推行小股操盘，使得资金利用率提高，也有轻资产运营的 趋向。 客户细分使得在销售方面精准化，而住宅工业化不仅有利于提高房屋质量， 还使得项目工期大大缩短，周转速度提升。 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ （2）物业管理 物业是万科的一大王牌，可以看到万科物业的本质实际上睿服务平台的运 营，发展战略是内生和外延并重，而且睿服务扩张良好。 （3）物流地产 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ 到 2018 年的区域布局目标（此图来自广发证券研究中心） 物流地产已经得到了万科的足够重视，万科在此大力推荐，追求迅速做大规 模。可以预见未来万科将更多的追加在物流地产上的投资，也将有更多的市场动 作。 （4）长租公寓 政策层面的原因应该是万科做长租公寓的主因 。目前是否盈利，无法得知。 但长租公寓属于重资产运营，对企业的运营能力和资本实力考验极大。 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ （5）地产+教育：营地教育模式 营地教育本质上还是万科提供“好服务”的一种方式。四点半学堂是内嵌在物 业管理中的服务。 四、万科的竞争力 尽管万科开展的业务很多，但万科的核心业务仍旧是住宅开发。个人认为最 核心的竞争力是住宅工业化、物业管理服务、融资渠道宽广。 见下图。对于开发商而言，最重要的就是资金链、现金流。而万科的住宅工 作化大大的缩短了项目周转期，大大提高资金周转速度，因此个人觉得是万科最 重要的竞争力。万科的物业管理则是同行中的佼佼者，好的物管是好住宅的一半， 因此万科物管也是万科较重要的竞争力之一。与其他房企相比，最大的不同可能 就是万科有 A 股和 H 股两个直接融资渠道，这是万科稳定资金链的巨大保障。 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！ 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！