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天津小站住宅市场调研报告 2012.5.23 第一页，共三十一页。 目 录 一、市场分析 １、当前政策及未来发展趋势 2、当前总体及区域市场状况 3、个案调查表 4、汇总分析 二、项目在售产品情况 三、营销建议 1、营销思路和办法 2、建议项目当前均价水平（各类产品均价调整表） 3、营销节奏把控 第二页，共三十一页。 一、市场分析 １、当前政策及未来发展趋势 当前重要政策： 1、工行出于自身业务结构等方面考虑取消首套房贷8.5折，其他银行仍可申请。 2、央行：5月18日起再降存准率0.5个百分点，让开发商看到资金政策放宽的曙光。 3、全国各地陆续出现公积金贷款购买首套房优惠政策刺激刚需。 4、住建部官员：房价回调是房地产市场发展主基调。 5、国务院重申限购，年内房产税或难扩围。 6、19日温家宝在武汉调研经济形势指出：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。 未来发展趋势： 从5月份以来的房地产政策来看，央行再降存准率及各地陆续出台公积金购买首套房优惠政 策来看，对房地产是利好消息。温家宝在武汉调研经济形势提出把稳增长放在更重要位 置 ，稳定房地产市场调控政策，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期， 预计年内楼市没有更加严厉的房地产调控政策出台，所谓房地产业的政策底部已经出现。 关键词：政策底已现+稳定房地产市场调控政策+严格实施限购政策 第三页，共三十一页。 一、市场分析 2、当前总体及区域市场状况 当前总体市场状况： 1、多地楼市政策微调，房企以价促量，5月前三周全国楼市成交量明显回升。 5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微 调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。 根据链家地产统计数据显示，5月前3周,包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的全 国十大重点城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。 2、住宅市场整体回暖，但楼市仍不存在大幅反弹的基础。 政策方面，限购等红线调控政策的执行力度不减；市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于 较高水平，因此楼市不存在大幅反弹的基础。同时，截止到目前已经有近30个城市出台了有利于刚需的微调政策，刚需 的入市使得市场逐渐出现了底部特征。 当前区域市场状况： 1、5月天津市场“以价换量”为导向成交上扬，一、二手房价格倒挂现象升级。 进入5月以来，由于开发商面对楼市调控的压力，纷纷推出价格优势以应战，刚需入市，成交量呈现了一定的上扬趋势。 致使一些地区一、二手房价格倒挂现象升级。在市场大量存量房的情况下，5月新开盘项目有46个之多，业内分析预计 5、6月份新房二手房倒挂现象更加严重，价格差距进一步加大。 2、津南区域楼盘营销花样多，加大促销力度。 面对库存量大，新开盘项目多的特点，津南区域楼盘创新营销模式以电商团购、买房赠面积、承诺退还差价”、无理由退 房、特价、折扣等形式加大价格让利力度以促成成交去化库存缓解资金压力。 关键词：特价+优惠+折扣+促销 +电商团购+以价换量 市场小结： 未来房地产市场调控以促进房地产平稳健康发展为目的。在国家抑制房地产投机投资需求下，房企获得信贷支持仍较困 难，房地产企业普遍存在资金压力。现阶段供应量和价格策略依然是影响开发商销售表现的主要原因。若政策面环境没有 实质性的松动，房地产开发商以价换量的策略预计将始终贯穿全年。 第四页，共三十一页。 一、市场分析 3、个案调查表 最新销售价格 高层住宅：9000元/㎡；别墅250万/套 最新优惠措施 一次性优惠3个点，按揭2个点 一年来价格变化情况 2011年9月30日开盘热销，报价8700元/㎡，13个点优惠，折合7500元/㎡；2011年12月楼王开盘9200元/㎡，2012年1月8800元/㎡，2012年2月8800元/㎡，2012年5月9000元/㎡ 新开盘价格变化分析 (如有) 无 一年来销售量变化情况 2011年9月30日开盘热销，报价8700元/㎡，13个点优惠，热销300套，之后销售萎缩。项目分5期开发，到目前已销售20%房源，在售楼王产品（三栋），别墅项目已售罄。 客群定位、成交客群情况 主要以周边学院的教师、企事业单位及政府人员及周边紧邻各区县市（河西区等）。 当前主要推广方式及主要诉求内容 围挡、单立柱、短信等方式进行简单的促销。 融创中央学府 第五页，共三十一页。 一、市场分析 3、个案调查表 最新销售价格 高层搜房团购4550元/㎡原价5900元/㎡；洋房70