【商业】★ 傣江南商业营销策略报告（最终提案）.PDF.pptx

;　项目定位　;;2008 奥运开幕式 展现了中国文化的博大精深， 每一个画面都让全世界感到震撼。;文房四宝、丝绸之路、航海……;四大发明（火药、造纸术、活字印刷术、指南针）;无一不是表现出中华民族文化的深厚，和传达出中华民族的伟大；;我们先来看美丽西双版纳;大象的勤劳与智慧;孔雀的美丽与自信，展现出张扬的个性；;西双版纳承载着多元文化1000多年的贝叶经文字保留并得以发扬，各民族人民能和平共处，共同发展；;当然，这里也孕育数千年的普洱茶古树，成就了西双版纳的普洱茶文化；;也催生了享誉盛名的茶马古道；;炫丽的翡翠，在全国享有着极高的声誉；形成西双版纳独特的宝石文化;;项目位于澜沧江畔，城投公司正在打造的滨江休闲带，具有浓厚的西双版纳特色，被政府定位城市形象工程。 项目的建筑风格及外部景观具有浓厚的傣家风情，象征着西双版纳民族特色。;东南亚风情美食酒吧街;;在建筑本身无法改变的情况下，为了使我们的项目与“东南亚风情美食酒吧街”相匹配，我们对景观设计提出如下建议：; 本项目着重于展现西双版纳的独特历史文化，景观小品设置需要运用西双版纳文化的代表元素——茶马古道、贝叶经、普洱茶，以及各民族文化象征； 根据商业街各地段的不同情况，因地制宜设置景观铺，对各楼栋进行商业连接，使商业街不出现断层，并能因此获得额外的经济收入；;景观小品;设施小品;标示、标牌运用;茶马古道雕塑;景观铺 ;各民族特色文化元素将成为本项目的人文景观。通过对大象、孔雀等图腾的合理运用，将各民族的特色文化与商业街景观有机融合，使到达商业街的人都能体验各民族的文化内涵，并因此带来可观的消费需求（合影、特色工艺品、特色小吃等）;;B、C、D区临江商业街是由独栋建筑组成，本项目在景洪市非常独特，暂时找不出相似的产品。因此本项目的业态和业种有别于普通商业项目： 文化特色：能体现西双版纳特有的文化； 营业要求：一层必须是白天营业的业态、业种； 商户选择：引进具有本地特色，且有实力、有影响的商家； 消费者定位：本地中、高档消费人群与游客。;;C区广场和临街商业主要业种：茶庄、玉器行、中式（含傣式）餐饮、西餐厅、冷饮、旅游产品、工艺品、社区生活超市、社区医疗、银行金融等;东南亚特色餐饮;特色体验 （生产工艺流程、品茶文化、产品知识、商品经营、茶树样本展示、成品茶制作、及现场书法、古筝相结合）;普洱茶体验馆;（翡翠品种鉴定、翡翠知识、翡翠鉴赏、产品经营）;翡翠体验馆;翡翠体验馆;翡翠超市;酒吧文化;西餐咖啡、东南亚餐饮;我们要做能代表西双版纳形象的商业街 我们要做别人没做过的商业街 我们要做别人无法复制的商业街;摄影基地 充分利用江景、建筑特色、园林景观、民族风情现有资源，并与具有旅游客户资源的婚纱摄影公司合作； 最重要的是我们可利用婚纱摄影这一群高消费客户来为我们整个商业街服务，增加商业街的经营收入，使商业街在业态、业种上相互带动从而形成良性发展；;摄影基地;摄影基地;ＣＣＴＶ专题报道 对西双版纳·印象全面展现和报道，提高项目的美誉度，增强项目的炒作力度；;;本项目项开发周期较长，由五个较为明显的产品类别组成，产品线较复杂;傣江南这个项目名不能有效涵盖差异如此之大的产品。 为了更有效把握项目的内涵和气质，提高宣传有效性，减少宣传成本，我们建议 “傣江南”作为项目总名称，在其下根据各区域特性设置不同的分案名，用于阶段性推广。;根据客观情况和开发顺序，我们建议 B区沿用“东南亚风情美食酒吧街”的名称 C区临江商业和D区可借用B区的推广名 E区延后确定 A区、C区其余部分自成一体且包括大量住宅，建议分别另外命名;A区分案名;C区广场及临街部分商业和住宅分案名;;——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？;常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了追求财富;常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策因素，其决策角度与其财富或投资能力相关;常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报，其最直观判断因素则是租金和售价;客户类别;由于暂未获得C区和D区的详细资料，对C区和D区的铺位暂不细分，未来可参考B区进行划分。 上表为景洪市市场初步参考价格，本项目的具体价格需要进一步测算。 根据傣江南售楼处来访商铺客户统计，需求50平米以下约占55%，50-150平米的约占27%，超过150平米约占18%。;;我们要打破开发商不对商铺经营负责的常规，并要撑控商业街发展的方向； 我们要打破销售方法的单一性 我们要为投资者提供不同层面的产品 我们要为商家量身定做产品;1、主导权——为保证商业街的繁荣，掌控街区长期发展方向的主动权。 2、客户多——提供不同的产品组合，满足各种实力的投资客户。 3、回收快——通过部分商铺返租