【渠道联动】广州合生帝景国际一二手联动整合营销策略.pptx

合生帝景国际一二手联动整合营销策略广东中原地产代理有限公司2011.09项目片区房地产市场版图 目前片区在售大部分项目以消化尾货为主，如中海橡园国际、东银广场、丽海雅居等楼盘。目前片区一手楼盘供应稀缺。预计近几个月将有全新楼盘推出市场，主要为新一城广场、凤乐雅轩、佳兆业君汇上品、力迅时光里。海珠西片区今年第四季度至明年将形成明显竞争。Part 1周边市场分析同期片区待售楼盘数据统计项目名称占地面积总建筑面积总户数户型面积比例总套数均价装修标准预计推出时间新一城广场约1.14万6.11万350二房二厅80-9471.43250010月初三房二厅9714.29%50四房二厅140-15914.29%50合计350佳兆业约85795.4万243二房二厅8910%24预计22000250012月初三房二厅102-13070%170三房二厅140-15020%49总计243凤乐雅轩约1.1万3.5312（一栋回迁）单间20-3012%18预计230002500　11月底二房二厅66-8548%72三房二厅95-12036%54四房二厅2204%6总计150力讯项目1.7万6.7万636二房二厅66-8545%318----预计12中旬小三房二厅95-13545%318总计636预计未来几个月周边新增货量将达1300多套，且主力供应产品为两、三房实用户型。尤其新一城广场的近期开售将会直接造成本项目的客源分流，后市销售压力大。待售楼盘个案分析新一城广场项目地址：海珠江南西路与宝岗大道交界项目规模：占地面积:11360平方米 建筑面积:61105平方米 总户数：80—159平方米的两至四房共350户价格预测：对外宣称均价25000元/㎡（带2500元/m2装修）周边配套：银行、江南新地、广百等购物广场、学校、江南花园会所、泳池、花园，尊享老城成熟配套生活。项目最新动态：项目预计10约初开盘，目前正接受诚意登记，登记开盘即可享受98折。待售楼盘个案分析佳兆业君汇上品项目地址：海珠区江南大道与前进路交汇处 项目规模：总占地面积约8579平米，总建筑面积约53809平米 其中住宅建筑面积37,735平米 商业建筑面积14,623平米 停车场建筑面积16,040平米开 发 商：佳兆业房地产开发有限公司 项目规划：项目规划为商住楼项目，地下4层，裙楼1~3层为商业， 4层为架空层二栋塔楼5-33层为高档住宅， 将建成为江南大道北地铁口高尚园林社区户型面积：据了解2栋为3梯5户， 户型面积70-150平米，预计总货量290多套项目进程：项目现已出地基地面 预计2011年元旦左右推出，现已开始外展储客待售楼盘个案分析力迅时光里项目地址：海珠江南大道中和南田路交界处，为海逸花园三期项目规模：占地面积约17000平米 建筑面积：约67000平米 项目规划：规划为4栋，1栋29层，3栋31层单体住宅 均为3梯6户， 并配备幼儿园、肉菜市场 规划如右图所示户型面积：通过与施工现场工程部沟通了解，户型面 积2房-3房，其中2房面积由68-85平米， 小3房面积由90-115平米，大三房面积由 120-135平米，共636户。项目进程：项目正在施工中，预计2011年年底开售近期周边将会有项目与我们直接竞争，态势不乐观 一、预计片区市场未来几个月新增货量约1300套，且主力供应产品与我项目直接竞争，均为80～120平方米的两至三房。潜在销售项目的增多，势必会将对本项目二房及三房单位客源造成一定的分流。 二、 据了解，周边未来的项目价格均不高，与原预期理想距离较大，预计均价22000元/平方米至25000元/平方米，原因可能是由于目前整个市场的态势不稳，大部分开发商希望以价换量。Part 2项目整体营销策略本项目营销现状诊断现状：日上访人流量相对较大，不缺上访客户 但成交量与上访量比例失调，与项目所处的地段优势不符问题症结：缺乏客户成交动力我们的营销解决策略 作为本项目的地理位置和影响力，客源量已不是核心问题，关键如何促使客户上访后成交？一、对外制造市场旺销局面，对内营造销售热销气氛，运用销售管理手段 和展场氛围营造，促进客户成交二、通过一二手联动带客上访，重点是形成客户集中上访的火爆局面，造 成客户购买的紧迫感三、关键要客户买单还要有合理的心理价位一、对外塑造旺销局面Part 3内外场销售氛围的包装和营造1、对外宣称AB栋基本售罄，国庆清货——限量特惠认购，先到先得国庆加推全新D栋楼王——双地铁直接入户配合短信、软文、宣传单张、海报、网络、报纸硬广等对外统一口径进行宣传限量特惠认购1、宣称AB栋基本售罄，国庆特惠，限量一口价单位；2、加推全新D栋双地铁入户楼王；加推全新D栋2、项目户外的氛围造势——制造项目热销的形象每日限量特惠先到先得：对外宣