山东海阳留各庄半岛御水湾项目营销诊断报告.pptVIP

借助中国最大核电站，升值潜力无限 海阳核电站位于海阳市留格庄镇原冷家庄和董家庄，地处三面环海的岬角东端，占地面积2 256亩。厂址距海阳市境内留格庄镇10公里。 海阳核电站全部建成之后，将成为迄今为止中国最大的核能发电项目。2009年12月28日核电一期工程正式开工。首台机组计划于2014年投入商业运营。 由于项目投资数额较大，对大幅拉动地方经济发展，创造更多的就业岗位，带动内需增长都会起到积极作用。 价值梳理 第三十页，共七十四页。 区域内商品房开发还处于起步阶段，目前尚无一个规模化小区。本项目的建成，将为留格庄填取这个空白。 小区内规划有高档住宅、大型商业等。（镇农贸市场将搬迁至小区商业中心）业主们生活、购物将十分方便。 留格庄镇首个大型高档居住小区 价值梳理 第三十一页，共七十四页。 本项目一期房源以紧凑小户型型为主，其中76.29-79.08平米小两房占一半之多。最低总价仅12万，最高仅18.5万。价格优势十分明显。真正人人都能买得起的好房子。 户型紧凑，南北通透，总价适宜 建筑面积：76.29-79.08 2房1厅1卫 户型 结构 总价区间 76.29-79.08 2室1厅1卫 12.1-12.5万 79.59 3室2厅1卫 12.6 万 83.01 2室2厅1卫 13.1 万 97.04 3室2厅1卫 15.4 万 98.5 3室2厅1卫 15.6 万 119.32 3室2厅2卫 18.9 万 119.52-120.17 3室2厅2卫 18.4-18.5万 价值梳理 第三十二页，共七十四页。 本小区拟开创留格小区物业服务专业化的先河，未来将聘请专业物业管理公司进驻。向业主提供细心、贴心、放心的三心服务。 专业物业管理，贴心服务 价值梳理 第三十三页，共七十四页。 区位价值 胶东半岛三大城市中心，交通发达； 环境价值 黄海之滨，背山面海，景致宜人，生态宜居。 配套价值 周边购物、金融、教育、医疗等配套一应俱全。 发展价值 拥有在建中的我国最大的核电站，潜力无限。 规划价值 本地第一个规模化高档住宅小区，大产权。 产品价值 纯多层、户型布局方正、面积紧凑，总价较低。 服务价值 镇区首家聘请专业物业管理公司服务的小区。 七大价值，区域第一 小结 第三十四页，共七十四页。 营销策略 项目核心价值梳理 项目定位 销售表格 1 2 3 4 Part. 2 核心问题解决方案 第三十五页，共七十四页。 客群定位 基础客群 争取客群 偶得客群 基础客群——镇区原有客群 区域来源： 留格庄镇原有居民 职业特征： 普通工人、个体工商户，少量公务员、教师、农民 居住态度： 满足居住功能，渴望城市生活 置业目的强度： 首次置业，经济型2房、3房即可满足要求，主要是为了体验小区生活、婚房 价格敏感： 对总价敏感，看中产品功能性，短期内对本区域接受度较低 海阳主城及周边乡镇客群：以普通工人、个体工商户为主力 区域客户：以个体户、医院、教师、农民为主 外围区域： 投资客、两者兼有者 争取客群——海阳及镇区周边客群 区域来源： 周边乡镇及海阳市居民 职业特征： 各行各业 居住态度： 满足居住功能，主要是受价格吸引 置业目的： 首次置业为主， 自住为主；部分投资客群 价格敏感： 对总价敏感，看中功能性，短期内对本区域接受度较低 偶得客群——外围区域投资客 区域来源： 烟台城区、周边城市、东北等其他区域 职业特征： 各行各业 居住态度： 养老、度假、物业增值保值 置业目的： 投资为主，部分投资自住兼有 价格敏感： 对总价不敏感，看重区域投资门槛低 本案目前留格庄客群占据绝对主力。但后期增长乏力。 第三十六页，共七十四页。 客户比例 时间 核心客户： 留格庄本地客群占据绝对优势，但受区域人数影响，后期增长幅度有限。 25% 50% 75% 偶得客户： 随着宣传面的扩大，此类客户亦会有一些增长。 争取客户： 随着本项目的扩大宣传，海阳市区及周边乡镇客户将会有较大幅度 的增长。 客群定位 随着项目的持续销售，本项目的客群将发生一定演变。 第三十七页，共七十四页。 黄海之滨，10万平米生态宜居社区 黄海之滨：明确区域属性。 10万平米：项目具备一定规模性 生态宜居：项目周边自然环境优越，居住舒适度极高。当为项目之核心卖点。 项目定位 第三十八页，共七十四页。 人，诗意地居住 诗意地居住，是人类居住的最高形态，本项目地处黄海之滨、周边自然环境极为优越，生态宜居。 诗意地居住，不仅反映出项目的核心卖点，更是倡导着一种让人向往的生活方式。 形象定位 第三十九页，共七十四页。 第四十页，共七十四页。 第四十一页，共七十四页。 第四十二页，共七十四页。 第四十三页，共七十四页。 第四十四页，共七十四页。 第四十五页，共七十四页。 营销策略 项目核心价值梳理