地产项目计划书.docx

第 第 PAGE 1 页 共 4 页 地产项目计划书 一、项目建设说明 ***小区，是***投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为*** 科技园的配套设施，为园区入驻企业及**经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于***开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧， 毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000 多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、***经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到 2400 元/㎡。 2、开发策略定位 、小区规模、规划占地5 万平方米以内，规划建筑面积 10 万平方米以内。 、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 、建筑风格、绿化、景观具有特色。 、较好的施工质量。 、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506 平方米，建筑面积：85407 平方米（其中住宅建筑面积：58485 平方米，商业门市：17683.98 平方米，物业及车库： 9013 平方米），住宅户型 60-70 平方米的占 60%；90 平方米的占 20%； 50 平方米的占 20%，总户数约 835 户。车库每套面积：19.8 平方米， 总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用 （尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。 、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。 五、环境影响、风险分析及防范措施 1、环境影响 符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。 2、、风险分析 、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。 、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。 、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。 、周边企业入驻数量不足，需求量不大。 3、防范措施 、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求， 价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。 、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求 、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。 、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。 六、建设成本、销售、税金、利润估算 1、建设成本估算： （1）、住宅按900 元/㎡（砖混）：58485×900 元/㎡元。 （2）、商业建筑 1200 元/㎡（框架）：17683.98×1200 元/㎡。 （3）、车库、物业等 1100 元/㎡：车库 7922.88 ㎡，物业 450 ㎡（其它 640 ㎡），计：9013×1100 元/㎡=9914300 元。 （4）、土地成本：270 元/㎡×41568.8 ㎡元 ， 单位建筑面积地成本：132.5 元/㎡。 、前期费：规划设计费：3 元/㎡（含外网竖向）， 审图费：2 元/㎡，防雷检测费：1 元/㎡， 测绘费：2.72 元/㎡，质量监督费： 1 元/㎡， 环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6 元/㎡， 公司费用（工资、招待费等，计 180 万元）21.29 元/㎡， 广告费： 100 万元，即 11.82 元/㎡； 其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65 元/㎡。 土地契税（5%）：56 万元，即 6.62 元/㎡， 消防管理费：2 元/㎡ ，设计费：8 元/㎡， 勘察费：1 元/㎡，监理费：6 元/㎡ 质检费：2 元/㎡， 总计：134.5 元/㎡。 、小区配套费： ①小区道路（含照明），30 元/㎡。②小区绿化景观，15 元/㎡。③小区外网：给水 10 元/㎡、排水 10 元/㎡、 雨水 10 元/㎡、消防 20 元/㎡。④小区供热一次费：40 元/㎡。小区供电：90 元/㎡。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40 元/ ㎡。人防：35 元/㎡。 上述计 300 元/㎡（建筑面积）。 （7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467 元/㎡， 总费： 1467 × 58485元 。 商 业 成 本 计 ： 1200