买房签合同注意事项签合同五证两书八篇.docxVIP

买房签合同注意事项签合同五证两书八篇 一、查验对方身份 签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。 二、审查有效率证书 商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 三、保证交易安全 除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。 四、签订合同定金规则 目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。因此，建议购房人采取以下办法： 1、在审查购房合约，证实没问题之后才缴定金; 2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金; 3、在认购书中载明如果双方就商品房买卖合同协商未成，出卖人必须向买受人归还定金。 五、完善合同条款 现在的购房合约就是由国土房管局印制的标准合约，相当一部分内容就是已经用铅字印制不好了的，另一部分领空白，由双方当事人协商一致后核对。 建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作： 1、对标准合约印制不好的内容，通常不并作非常大修正，但并非无法修正，只要当事人指出不合理，就有权修正。 2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。 3、对于空白部分，无法由出卖人预先寄出内容，然后建议买受人全盘接受，因为这就是非常不合理的。恰当的作法应就是双方当事人就合约的每一条款协商一致。 4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房人可据此索回定金和已付房款。 六、明晰交楼标准 目前标准购房合同中的交楼标准有三种： 1、该商品房经验交合格; 2、该商品房经综合验收合格; 3、该商品房经分期综合验收合格。 购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。 目前大部分楼盘在交楼时很难达至该项标准，同时挑选该标准的收楼时间相对比较短，所以相当一部分购房人或者开发商都不愿挑选第2项收楼标准。而挑选第1项收楼标准则含义不明晰，因为环评合格存有很多种，例如竣工验收合格，规划环评合格，消防环评合格等，这就可以产生很多争议。 七、慎签补充协议 目前开发商通常预先制订了购房合约补充协议，使购房人盖章。而这些补充协议绝大部分就是霸王条款，对购房人非常严苛。因此，购房人须慎之又慎，千万不要轻而易举在补充协议上盖章。理想的作法应就是与对方就补充协议协商一致以健全补充协议，或者干脆不签下补充协议。 八、另签物管协议 现在的标准购房合约中存有签定购房合约的同时，一并与物业管理公司签定《物业管理服务协议》的内容展开协商一致。 九、拒交不合理收费 目前商品房交易中，购房人应交纳契税、印花税等，购房人应按法律规定交纳。而公证费、律师费等则不是购房人必须交纳的费用，如果开发商强制性缴纳，则属于乱收费，购房人有权婉拒。 十、把好收楼关 1、查阅“三书一证一表” 收楼时开发商必须向购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房人有权拒绝收楼。 2、看楼执漏 购房人按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。 签订合同交房条件 合同约定交房的条件，一定要明确约定，是经过哪些验收之后才收房，是单体验收、综合验收、竣工验收备案还是消防验收等等。因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。此外，开发商应该请房地产管理部门认可的