深圳星河丹堤报告星河丹堤营销执行报告.pptVIP

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2006/03/22 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 报告撰写前提 本报告中所有的营销动作已经由项目组会同陈董、王总与发展商进行沟通并达成一致意见，本次评审仅作为统一思路并推动相关公司后续工作之用。 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 第一页，共三十八页。 星河 ? 丹堤 营销执行报告 谨呈：星河地产公司 第二页，共三十八页。 项目概况 山湖林海 银湖山郊野公园 南坪快速路 项目指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24% 优势亮点： 9万平米天然湖、郊野公园、 专利产品、城市距离 不利影响： 南坪快速噪音、山湖林海影响、 梅林关口交通杂乱 第三页，共三十八页。 D区：TH103套 F区：高层 A区：TH111套 06年4月底销售 C区：TH86套 独栋7套 06年4月底销售 叠TH区：154套 E区：高层 分区 占地面积 建筑面积 A区 49154.24 85790.15 26966.33 51521.94 C区 36635.91 24555.61 B区 20114.03 33708.50 D区 37246.20 28241.70 E区 30685.63 138196.00 F区 26813.28 107128.05 合计 200649.29 358796.19 开发节奏 开发节奏: A、C区 B区 E区 F区 D区 一期(A、C区)情况: 容积率:约0.6；户均面积：252平方米 分期开发的大盘 第四页，共三十八页。 自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位，实际存款到 帐162位；（数据截止日3月21日） 客户语录： 其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍， 无形中就把关内和关外给隔开了； 这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了； 星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人； 如果价格不是问题，其它都不是问题。 就这地方还能卖到两万啊？ 第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？ 客户情况 第五页，共三十八页。 市场状况 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 2005 2006 2007 2008 潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅 本项目 197套TH 波托菲诺别墅2期 15套别墅 龙1号地块 小于50套townhouse 东方花园 8套别墅 关外 关内 溪之谷 101套别墅 天琴湾3期 48套别墅、独栋 凤凰谷 68套townhouse，15套别墅 东部华侨城 约184套townhouse，233套别墅 联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅 香蜜湖1号高层大平面 从产品可替代性看： 推售同期将面临“圣莫丽斯”、“尖岗山”及“香蜜湖1号大平面等大盘的直面竞争。 突破竞争的主要手段——建立项目差异化的高端形象。 第六页，共三十八页。 目标 目标下的问题 解决问题的方法 策略分解与执行 营销费用预算 报告思路 第七页，共三十八页。 推广类： 《星河丹堤开盘前媒体投放计划》、 《星河丹堤至8月营销工作计划》 事件类：《星河丹堤春交会展位设计建议》、《星河会VIP积分卡申请须知》 《星河丹堤豪宅客户聚餐会》、《星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表》 《豪宅客户聚餐会总结一、二》 、《星河丹堤郊野公园推广方案》 《星河丹堤专利产品发布会方案》《星河丹堤专利产品发布会执行细则》 《星河丹堤专利产品命名》 、《国家地理杂志合作纪要》 客户类：《星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一》 展示类：《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》、 《星河丹堤看楼车建议》 《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》 《星河丹堤样板房设计风格建议》、 《星河丹堤物业服务建议》 《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》《深圳高端项目物业管理调查