同策苏州太湖酒店式公寓项目营销策划报告101.pptVIP

1、包租：增加投资回报率 区域唯一的包租产品 区域最具投资性产品 差异化竞争——销售方式 第六十三页，共一百零二页。 区域内唯一高尔夫球场 差异化竞争——销售方式 第六十四页，共一百零二页。 业主 10年制会员卡 续约优惠 会员部分权益 业主 89万终身会员 千万级别业主 差异化竞争——销售方式 第六十五页，共一百零二页。 高尔夫生活 实现投资回报 中高端商务人士度假休闲 投资性增强，满足度假需求 投资回报 高尔夫 产品 差异化竞争——客层 第六十六页，共一百零二页。 以苏州为中心向周边城市辐射，苏/浙/沪为客户拓展主战场，并逐渐向外围扩散。 差异化竞争——客源 第六十七页，共一百零二页。 媒体资源 主流媒体 小众媒体 信息公司 巡展商户 公关公司 租售情报 新闻晨报 第一地产 东方早报 同策汇 钻石卡会员 金卡会员 银卡会员卡会员 会员人数超过100000人 1000万以上 400万以下 上海是另一个主场 400-1000万 差异化竞争——客源 第六十八页，共一百零二页。 客源拓展艰难 不易客户回笼 现场人气不足 客户管理 差异化竞争——执行 第六十九页，共一百零二页。 清水．依瓦诺 -----案例分享 差异化竞争——执行 第七十页，共一百零二页。 项目名称：清水.依瓦诺 开发商：中星集团 产品类型：独栋/联排/酒店/公寓 卖点：淀山湖景区 体验式营销进行到底 差异化竞争——执行 第七十一页，共一百零二页。 第一地产的电视广告非常高效，占到来电总量的59% 差异化竞争——执行 第七十二页，共一百零二页。 户型特征——中信太湖城 由于楼座设计原因有部分户型设计呈三角形，户型不方正； 户型中均设有景观阳台 公寓项目 第三十一页，共一百零二页。 板块内公寓市场刚刚起步,处于市场试探阶段; 中低档装修、中小户型为板块内公寓产品的主要供应类型; 休闲度假投资需求为特征，客群分布主要集中在长三角区域，客源需求导致 产品形式单一，自住型需求受制于区域发展现状，尚难成为主流； 围绕景观优势，个案均在增加产品附加上成为卖点； 户型设计紧凑，设有景观阳台； 公寓市场总结 第三十二页，共一百零二页。 结论之一 1、区域环境——拥有稀缺资源的城市旅游度假区，居住氛围和居住成熟 度不高，属于纯正的投资度假区 2、市场氛围——以别墅社区打造为主，兼有部分公寓产品，别墅面积段 偏大，走舒适享受的中高端产品路线 环太湖大道是一个以投资度假为主的中高端区域 第三十三页，共一百零二页。 1、由于投资度假的需求，使得区域内的人气不够，区域内的配套严重不足 2、区域内的项目卖点单一，主要是利用太湖景观资源来强调投资度假产品 在这样的区域环境下 我们应该做什么？——WHAT 我们应该怎么做？——HOW 结论之一 环太湖大道是一个以投资度假为主的中高端区域 第三十四页，共一百零二页。 促销短信 周边小户型项目较低的价格入市…… 第三十五页，共一百零二页。 项目名称 公寓开盘时间 公寓总量（㎡） 月均去化速度（套） 公寓剩余量（㎡） 中信·太湖城 2009-05 103119 58 75000 温泉1858 预计10月开盘 34782 —— 34782 太湖纯水岸 2009-05 108210 35 92350 数据来源：苏州房产信息网 面对未来市场近20万方的体量竞争…… 第三十六页，共一百零二页。 我们应该做什么？——WHAT 中高端 投资度假 人群的属性 产品的属性 + 跳出红海，奔向蓝海 区域特征 第三十七页，共一百零二页。 每一类人群中都有高端 满足小户型的高端人群需求 打造小户型的高端产品 结论之二 我们应该做什么？——WHAT 第三十八页，共一百零二页。 我们应该怎么做？——HOW 市场结论： 1、不成熟的立地条件对别墅影响不大，但是对小户型公寓去化有影响； 2、在售小户型公寓的价格较低，装修标准不高； 3、小户型产品的卖点诉求比较单一，度假同质化竞争比较激烈； 4、无纯粹的小户型产品项目，均和别墅产品进行搭售； 第三十九页，共一百零二页。 项目自身配套 如何在项目现有配套上有所突破？ 太湖国际高尔夫球场 会所 商业 第四十页，共一百零二页。 配套服务设施的特色化、精致化 会所不同业态功能的设置 管家式物业服务的贴心 产品补强 第四十一页，共一百零二页。 标准：常年恒温、水质优异、四季开放 技术：优质水质,24小时不间断过滤、国外进口臭氧消毒设备，水质人员定时检测 产品补强 游泳池增加会所的通透感，满足业主的戏水健身的需要，提升整个会所品质 第四十二页，共一百零二页。 客务服务 管家特约服务：私人汽车租赁、私人司机服务、私人理财顾问…… 餐饮服务：调酒师服务、家庭餐饮