商业地产开发市场调研与定位.docVIP

·商业地产开发市场调研与定位 一、什么是商业地产？ 商业地产在中国的城市领土上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时代已经来临。什么是 商业地产？解说好多，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心 （区），其实，商业地产依赖的应该是一个泛商业的看法。简单定义：用于商业用途也许 具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街、商场、MALL、写字楼、酒 店、公园、零售业,,完好没有必需把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅行地产，而是都兼顾到泛商业地产的看法。 二、什么是商业地产选址？ 在商业地家产中有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，一定同时具备三个条件：一是地理地址能代表城市商业发展的新 趋向；二是交通便利；三是一定拥有相当数目的中高收入的花费集体。 选址就是商业地产项目地址的选择、确立和评估，这对于开发商来说是特别重要。同时，商业地产项目的空间地址也是形成差异化甚至垄断经营的重要条件。 三、目前好多中国地产开发商所面对的困境 目前好多中国地产开发商遇到的难题，生怕不是121文，也并不是831大限，而是手里的商业地产项目。开发商要应付的角色也已由个人购房者转成了企业和商户，后者可能比开发商还要聪明！以前地产开发商所运用的各种手段在今日的商业地产运营中未然难于发挥。 如何操作商业地产是大多数中国内陆开发商所欠缺的。销售不过商业地产操作的第一个步骤，销售以后的工作才是商业地产操作中最为重要的内容。 先建房，后招商，轻专业管理。在欧美等发达国家，一个商业项目的设计图纸完成后，相关的招商工作就已经完成了。而中国国内开发的好多商业地产项目，都有着先期设计不吻合后期招商要求，因此增添巨额投资成本重新规划、设计。 产权分别销售。国内好多开发商为了在短时间内回收资本，常常把商铺切割成上百个小商铺销售，造成产权多元，经营管理企业难以进行一致招商，一致经营管理。 四、商业地产选址调研是引领成功经营的航标 中国作为一个发展中国家，借鉴成功的开发经验十分重要，特别是项目开发以前的市场调研、项目资本的筹集、建筑规划布局、商业规划和开发定位等方面。 商业地产先期的选址调研，包含花费者行为解析，市场的导向和花费者的需求是开发商首要考虑的内容。同时选址也是一项大的、长远性投资，关系到投资企业的发展前程；选址是经营者确立经营目标、拟定经营策略的重要依照；选址是影响经营效率的重要要素；同时，选址在此刻商业地产的运作中已经是一项专业技术，而不再是凭经验出来的，是经过一系列调研数据，经过整理、运算、解析而得出的最正确方案。 五、商业地产市场调研主要内容及实行计划解析图 1、市调内容包含：（以下均为调研项目所在城市或地域范围内） A、城市经济发展及家产结构解析 B、人口、户数和花费力统计检查 C、花费行为检查 D、竞合店检查 E、交通道路流量检查 F、项目现场立地检查 G、城市商业发展规划检查 2、实行计划解析图例 六、调研主要运用方法：市调过程运用了多种科学检查方法，主要包含： 空间距离法 时间距离法 统计抽样法 统计普查 接见检查：电话检查、个别深访、会商会 观察与实验 调研《年鉴》、《城市规划》等官方数据、资料 调研相关威望机构数据、资料等 七、商业地产项目选址调研流程图 八、一套完好的调研报告将为商业地产项目的定位供给市场依照 对于商业地产来说，一个好的定位，一个吻合市场的定位将为项目的经营管理写上了成功的第一笔。一般状况下，商业地产投资商们都会在调研报告完成并经过以后，在此基础上 又将编制一套市场定位报告，经过这个定位报告来认证和确立项目的最后定位。所做这些 工 作仅是商业地产项目开始启动的要点第一步。 九、调研工作的核心目的 商业地产投资方预期的投资，将会产生多大的回报率 选择什么样的经营业态是最合适市场需求 如何确立商铺的定位 该项目可以辐射的商圈范围有多大 当地的生活习惯、花费结构和能力能否满足定位 投资的主力店，最少需要多大的营业额支持才有盈利 将来建成的商业应采纳什么样的市场策略，来吸引商家和花费者 十、经典事例目录一览表 杭州临安钱王文化广场 郑州裕鸿国贸 厦门南中购物广场 附一：亚洲商业发展的主要特点 购物中心发展遇到亚洲经济和花费习惯的影响； 郊区型购物中心成为都市商业重要构成部分； 激烈的商业竞争让“主题特点”成为人们选择购物场所的重要要素； 商业的娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋向； 传统市场力求少而精，文化民族特点成为其取胜法宝； 侧重市场定位的差异性，重视年轻花费族群； 商业发展与城市交通的协调与配套； 网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视。 附二：美洲商业发展的主要特点 零售行业集中度日趋提升，大型零售商统治着零售市场； 连锁经营是零售业占绝对优势