亚豪地产淮北市项目前期顾问报告.pptx

淮北市项目前期顾问报告; 第一部分：淮北房地产市场竞争分析 第二部分：项目开发理念及产品定位 第三部分：项目规划建议及设计方案 第四部分：项目产品方案的经济测算 第五部分：项目营销策略及方案建议 ;淮北房地产市场宏观分析;淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测;淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。 地势由西北向东南倾斜，平川广野、低山残丘是地貌的主要特征。 全市土地面积2714平方公里，其中，市区371平方公里，辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。 ;淮北市行政区域板块划分 ;相山区——淮北市房地产项目集中区域 市分为三区一县，其中相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带以及各类市政配套成熟区域，所以成为淮北市主要房地产项目集中区域。也是本项目所在区域，故作为本次市场研究的主要对象。;淮海路 （一马路）;淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测;北部区域——老城市中心 区域特征：建成年代较早，是老矿区和电厂所在地，道路交通体系发达，周边配套完善。 房地产市场特征：大量二手房集中（均价1500元/平方米左右 ），新增项目较少，以商业项目或商住公寓类为主，（均价2500元/平方米）。 代表项目：金色华松;南部——经济技术开发区 区域特征：市委市政府所在地，城市中心南迁，逐步成为新的城市中心。 房地产市场特征：大量新增项目集中区域，为主要的开发区域。但由于周边商业配套尚不完善，且基本为纯住宅类产品，故本地区项目价格仍有一定上升空间。虽有一些高端项目，但是整体价格较北部区域还有一定差距（均价2300元/平方米）。 代表项目：帝景·翰园、发现之旅;西部——县城区域 区域特征：区域远离市中心，交通体系相对较差，周边配套设施相对匮乏。 房地产市场特征：多为二手房，但是其价格较之北部区域要远低（1000-1200元/平方米左右 ）。新增项目较少，价格较低（1800元/平方米左右）。 代表项目：家天下;东部——发展区域 区域特征：处于城市未来开发区域，目前道路交通和配套设施状况较差。自然环境优越，存在大量水系，是其他区域所没有的。人民路东段延长线规划为城市CBD区域，将建有大量写字楼，同时规划市人大、市政协等政府机关也将迁入该区域。 房地产市场状态：本区域目前仅有温哥华城一个房地产项目，它的价格代表了目前本地区房地产市场的状况。虽然目前价格不是很高（1500元/平方米），但是本区域独有的自然资源和良好的未来发展的前景，使得本区域价格具有很大升值潜力。 代表项目：温哥华城;淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测;本市房地产项目对位置非常敏感 现有市场房地产项目价格自北向南、自东向西逐步递减；开发量自北向南、自西向东逐步递增。而项目开发重点逐渐向城市东、南部转移。 ;城市自然景观资源利用较少 坐落于本市北部即最大的相山公园周边开发的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：可利用土地较少，多为建成年代久远的老式居民楼，居民多为矿区职工，拆迁难度较大。 由于本市中公园、水系、公共绿地等公共景观位置相对集中（北、东部），导致本市大多数房地产项目没有自然景观依托，大多采用自主建设景观。;矿区人群为当地市场主要购买力 消费人群主要来自矿区，2002年以后,全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工年收入达到了5—7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。从近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需要成为推动本市房地产市场发展的最大动力。 ;淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测;诸多因素导致房地产市场发展势头良好 矿区职工购买力的逐步释放。 新矿井建设形成的住宅需求。 老城区住房的升级需求。 住房投资。 ;淮北房地产市场宏观分析;项目区域市场竞争特征分析项目区域市场产品特征分析项目区域市场典型个案分析;新 开 发 项 目 集 中 区 域 ;项目开发重点区域为以市委市政府、市体育中心为核心的新城市中心地带。 新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；家天下、温哥华城是普通住宅和别墅类产品兼备的综合类项目。 市中心各项目周边自然景观资源较少；家天下、温哥华城景观资源相对丰富。;项目区域市