重庆龙湖地产天江鼎城项目投资建议书.pptxVIP

会计学 1 2 目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资参数说明 投资风险评价 投资建议 第1页/共41页 3 一、天江鼎城项目概况 第2页/共41页 4 项目背景 天江鼎城项目总用地461亩(其中:出让用地267亩,划拨用地194亩)，容积率为2.5-3，总建筑规模为62.5万平方米(含地下)。 我司通过与中关村实业发展有限公司谈判达成如下合作意向： 1、中关村实业发展有限公司以1600元/平米（楼面地价）向我司转让公司股权,计价基数为52万平米,总金额为83200万元. 第3页/共41页 5 其他条件 中关村实业发展有限公司调整了F1-1地块的性质,需补交出让金(5级土地)约4468万元. 中关村实业发展有限公司承诺修建一所中学(36班)和一所小学(30班),学校建设用地约78亩需缴纳征地成本约5300万元. 第4页/共41页 6 1.1 项目区位 龙湖花园 北岸天街 项目地块 项目位于龙头寺片区 项目地块 江北城ＣＢＤ 第5页/共41页 7 1.2 项目与周边关系 从属龙头寺片区，北距龙头寺火车站约1公里 地块周边城市干道密集 北临保利香槟花园 西侧为红唐路，东临鲁能星城 新溉路 五童路 五黄路 鲁能星城 保利香槟花园 龙头寺火车站 红唐路 轻轨站出口 上品拾陆 中学 小学 第6页/共41页 8 1.３ 项目交通 观音桥商圈 项目地块 龙头寺火车站 红唐路 北城天街路 新溉路 轻轨３号线站点 五黄路 黄花园大桥 江北城ＣＢＤ 第7页/共41页 9 1.３ 项目交通 项目通过红唐路、北城天街路到达观音桥商圈，车程在５分钟以内。 通过新溉路到达高新区车程在３分钟以内。 通过五黄路到达江北城ＣＢＤ车程在７分钟以内。 通过五黄路、黄花园大桥到达渝中区，车程在１０分钟以内。 轻轨３号线站点距离地块在５０米范围以内。 第8页/共41页 10 1.4 项目用地 土地权属: 地块总用地461亩,净用地面积约267亩 目前土地权属在中关村实业发展有限公司名下。 第9页/共41页 11 1.4 项目现状 红唐路方向 地块向鲁能星城 第10页/共41页 12 1.4 项目实景 博园 销售中心 第11页/共41页 13 1.5 目前规划的各地块定名 俊园 博园 尊园 雅园 颐园 第12页/共41页 14 1.5 现规划指标（红色字体为计价建筑面积） 地块号 土地面积 综合容积率 可建面积 备注 依据 f1-1（俊园） 52933 3 158799 公建、居住 原学校用地 选址意见书2005-18 f1-2（俊园） 18400 2.5 46000 公建、绿地 f1-3 2900 1.5 4350 邮电 f1-4 4200 1 4200 消防 F5（雅园，已建） 55150 2.5 137875 公建、居住 选址意见书2004-122 F6（尊园） 46767 2.5 116917.5 公建、居住 f17-1（博园，部分已建） 46845 2.5 117112.5 公建、居住 f18-1 4200 　 0 停车 f18-2（颐园） 19411 2.5 48527.5 公建、居住 e1-6/e3-5 30184 1 30184 学校 现学校用地 选址意见书2005-18 f17-3 21850 1 21850 学校 可建面积合计 250866 　 625231.5 含地下 第13页/共41页 15 二、市场分析 第14页/共41页 16 2.1 区域片区规划 根据规划，龙头寺片区将以火车站为核心，发展成为新型商贸居住片区，并建成为能够满足龙头寺火车站及周边发展需要的市级公共配套区。 龙头寺片区是江北片区今后重要的居住区之一。 市级公共设施配套 第15页/共41页 17 2.2 区域规划与发展前景 龙头寺区域内规划有市级共交枢纽、多个公交站和停车场。本片区内已建成的干道包括红唐路、新溉路、五人路、五童路和站前大道。未来轻轨3号线自机场高速公路向东经龙头寺火车站站前广场至经开区；轻轨5号线自新西路，新溉路、江北客站至童家院子。 根据目前的土地利用规划，这里未来必然会成为一个人流量巨大、批发零售等商贸流通发达、人口密度高的区域。 轨道交通三号线 轨道交通五号线 站前大道 新溉路 红唐路 五童路 五人路 项目地块 第16页/共41页 18 2.3 区域住房市场概述 目前本片区内在建商品房项目5个，分别为鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园、华宇北城中央及上品拾陆。规划建设用地近3000亩，规划建筑面积500万平米。其中鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园共计实现销售约150万平米，以中档高层公寓住宅为主，目前销售均价达到约4200元。鲁能星城和天江鼎城有少量花园洋房销售，均价4700元。 从龙头寺片区各地块的规划指标看，未来本片区内商品房供应将