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房地产行业“三支箭”政策专题研究报告 1.“三支箭”背景溯源：2018年金融去杠杆，民企融资困难 2018 年，受中美贸易摩擦和金融去杠杆等因素影响，民营企业经营和融资出现困难。 “三支箭”政策组合出台于 2018 年，中美贸易摩擦和金融去杠杆背景下，经济有一定下行 压力，与此同时监管政策偏严，民营/小微企业经营和融资出现较大困难。从金融机构贷款余 额同比增速来看，2018 年三季度后，小微企业贷款余额同比增速开始大幅低于贷款总量。 后续政策进行了纠偏，人民银行提出“三支箭”的政策组合帮助民企融资。 在防范化解金融风险的过程中，有的金融机构对民营企业抽贷断贷，造成企业流动性困难甚 至停业。要解决民营经济发展中的困难和问题，为民企发展营造良好环境。后续监管层对此 前的工作思路进行了纠偏。人民银行行长易纲在 2018 年 11 月 6 日提出“三支箭”，人民银 行会同有关部门从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民 营企业拓宽融资途径。 第一支箭——信贷支持。人民银行对商业银行的宏观审慎评估（MPA）中新增专项指标， 鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本 适度的信贷资金。 第二支箭——民营企业债券融资支持工具。2018 年 10 月 22 日召开的国务院常务会议 决定，设立民营企业债券融资支持工具，由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业 机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流 动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。 第三支箭——民营企业股权融资支持工具。2018 年受股票市场持续下跌影响，部分民 营上市公司控股股东由于股票质押比例较高，面临平仓风险，人民银行对金融市场的非理性 预期和行为进行引导，推动由符合规定的私募基金管理人、证券公司、商业银行金融资产投 资公司等机构，发起设立民营企业股权融资支持工具，由人民银行提供初始引导资金，带动 金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供 阶段性的股权融资支持。 2.第一支箭：信贷–万亿级授信支持“16条”新政 2.1、落实“16条”新政要求，大额授信发出“第一支箭” “第一支箭”正是信贷支持。我国金融体系目前仍以间接金融为主导，银行信贷是所有 企业最重要的融资渠道之一。对房企而言，开发贷是进行地产施工和投资的主要资金来源， 房企信贷融资情况值得重点关注。 2022 年 11 月，房地产销售与投资转弱，地产支持力度加大。10 月商品住宅销售单月 增速再度走弱。进入 11 月，30 城商品房成交面积基本与 10 月持平，全国疫情对住宅销售 的影响持续。随后政策开始密集出台，对房地产行业的支持力度进一步加大。11 月 21 日， 人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出要“稳定房地产企业开发贷 款投放”等要求。11 月 23 日，央行和银保监会正式发布金融支持房地产行业“16 条”新 政，新政从保持房地产融资平稳有序、“保交楼”、受困房企风险处置、保障消费者合法权益、 调整部分管理政策、住房租赁金融等六个方面，对房地产行业融资进行全面支持。 六大国有银行先后与多家房企签订战略合作计划，授信额度超万亿。近期多家银行针对 房企增加大额授信额度，成为市场关注热点。11 月 23 日开始，为落实信贷工作座谈会和 “16 条”新政要求，六大国有银行先后与数家优质房企，通过授信额度、签订战略合作协议等方式，在开发/个人住房按揭/并购贷款、供应链融资、债券投资等方面，为房地产企业 提供多元化融资服务。 从签约主体来看，房企主要包括万科、美的置业等尚未出险、信用资质良好的民营房企， 也包括保利发展、招商蛇口、中海发展等央企国企。从授信额度来看，截至 2022 年 12 月 2 日，已披露的意向授信额度合计已超 3 万亿。本轮信贷支持政策，覆盖主体全面，贷款类 型多样，规模也为近年来少见。 2022 年初至今，货币与信贷政策支持力度持续加大。在 2022 年的地产调整周期，人 民银行推动了多轮货币和信贷政策宽松，采用增加再贷款再贴现额度、降低存款准备金率、 降息并引导贷款市场报价利率（LPR）下行、降低个人住房按揭贷款利率下限等方式，保持 流动性合理充裕。 2.2、与2018年思路相似，加强针对性 2018 年央行从设置 MPA 专项指标、增加再贷款再贴现额度等入手，加大对民营企业的信贷支持。复盘 2018 年“第一支箭”融资支持政策，央行主要从商业银行宏观审慎评估 （MPA）专项指标、再贷款再贴现额度等方面入手，鼓励金融机构增加对民企的信贷投放。 MPA 考核方面，商业银行增加了针对民营、小微企业的信贷投放指标。再贷款和再贴现方