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习题 案例【一】乐昌市某纳税人（一般纳税人）2013年购买广州市房产一套用于出租。每月收取租金收入20万元。 问：自2016年5月1日起，纳税人出租房产，应如何计算预缴增值税税款？（一般计税方法、简易计税方法） 第六十页，共八十九页。 习题 纳税人选择一般计税方法 纳税人应向不动产所在地国税机关预缴增值税税款 预缴增值税税款=20 ÷（1+11%）×3%=0.54万元 纳税人选择简易计税方法 纳税人应向不动产所在地国税机关预缴增值税税款 预缴增值税税款=20 ÷（1+5%）×5%=0.95万元 第六十一页，共八十九页。 （二）一般纳税人征收管理 其他事项 1、单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。 2、单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 第六十二页，共八十九页。 习题 案例【一】乐昌市某纳税人（一般纳税人）2013年购买广州市房产一套用于出租。每月收取租金收入20万元。 问：自2016年5月1日起，纳税人出租房产，应如何计算申报缴纳增值税税款？（一般计税方法、简易计税方法） 第六十三页，共八十九页。 （二）一般纳税人征收管理 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第二十八页，共八十九页。 （二）一般纳税人征收管理 销售额确认 简易计税办法 4、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%） 第二十九页，共八十九页。 （二）一般纳税人征收管理 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 第三十页，共八十九页。 习题 【案例一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年5月该企业销售房产8套，开具增值税普通发票价税合计金额252万元，纳税人选择简易征收办法。 问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？ 第三十一页，共八十九页。 习题 纳税人6月应申报增值税销售额为： 应税销售额=252 ÷(1+5%) =240万元 《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》 第三十二页，共八十九页。 习题 【案例二 】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，支付该项目土地价款1000万元，该房产项目可供销售建筑面积96000平方，施工许可证注明的开工日期是2016年5月15日，2017年8月该企业销售房产8套，涉及的房产建筑面积960平方，开具增值税普通发票价税合计金额252万元。 问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？ 第三十三页，共八十九页。 习题 纳税人6月应申报增值税销售额为： 当期抵扣的土地价款=（960÷96000） ×1000 =10万元 6月应申报销售额=（252-10）÷（1+11%） =218.02万元 《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》 第三十四页，共八十九页。 （二）一般纳税人征收管理 预缴税款 1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2、应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 3、一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第三十五页，共八十九页。 习题 案例【一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证开工日期为2015年