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第二篇 管理实务 1 物业管理企业的概念和设立 ※ 物业管理器乐是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物管理相关活动的经济实体。 ※ 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理方法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 第三十页，共五十页。 2 物业管理招标投标 ※ 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 ※ 早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工设计、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。 第三十一页，共五十页。 ※ 物业管理招标的程序 成立招标领导小组； 编制招标文件； 公布招标公告或发出投标邀请书； 发放招标文件； 投标申请人的资格预审； 接受投标文件； 成立评标委员会； 开标、评标和中标。 第三十二页，共五十页。 ※ 物业管理投标的程序 获取招标信息； 项目评估与风险防范； 登记并取得招标文件； 准备投标文件； 送交投标文件； 接受招标方式的资格审查； 参加开标、现场答辩和评标； 签约并执行合同。 第三十三页，共五十页。 3 物业管理合同 ※ 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 ※ 物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 ※ 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别： 订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。 合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。 第三十四页，共五十页。 4 早期介入与前期物业管理 ※ 早期介入是指先建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 ※ 前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段） 规划 设计 阶段 建设 阶段 业主大会选聘物业管理企业 销售 阶段 竣工 验收 阶段 物业承接查验阶段 物业 入住 阶段 早期介入 前期管理 第三十五页，共五十页。 乐安居物业LE AN JU PROPERTY 物业管理综合知识 主讲人：肖传明 日期：二○一一年五月 第一页，共五十页。 第一篇 基本制度与政策 1 物业的概念 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备设施和场地。 第二页，共五十页。 2 物业管理的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由企业和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三页，共五十页。 3 前期物业管理的概念 在实践中，房地产“滚动开发”和“分期销售”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需要物业管理了。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。 一般来讲，前期物业管理是指业主委员会成立之前的物业管理阶段过程。 第四页，共五十页。 4 物业管理的特征 ※ 社会化：物业管理社会化有两个基本含义：一是物 业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 ※ 专业化：物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员