房地产开发项目财务分析案例.docx

第 第 PAGE 1 页 共 11 页 房地产开发项目财务分析实例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下: 1、用地面积：12243 平方米 2、建筑密度：≤35% 3、容积率(地上）:≤4。62 4、绿化率：≥25% 5、人口密度:≤1085 人/公顷 6、规划用途:商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层,1~2 层为商业用途，3~4 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 20 层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-1 与表 6-2。 表 6—1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 121243 居住人数 人 1071 总建筑面积 平方米 55338（地上) 平均每户建筑面积 平方米 124 居住面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 3。5 公建面积 平方米 5077 人均居住用地 平方米 35。38 绿化用地 平方米 3060 道路面积 平方米 5233 居住户数 户 306 车库面积 平方米 7500 表 6-2 项目技术经济指标（二） 层 数 功 能 所占面积（平方米) 总面积（平方米） 裙 楼 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔 楼 19(2 个） 住宅 1942(每层） 36898 地上总建筑面积 52426 地下室 2 停车库 7200 7764 设备面积 300 人防面积 264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。当完成地下室第一层工程时, 开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表 6—3。 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1)土地出让地价款包括两部分: ①土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 4257 万元。 ②拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075 万元. 上述两项合计:12332 万元。 表 6-3 项目实施进度计划表 序 项目名称号 持 进度安排（按双月计续 2011 2012 时 间 （ 月）  2013 2014 征地拆迁 6 前期工程 基础工程 6 主体结构工程 7 设备安装工程 6 室内外装修工 7 程 红线内外工程 3 公建配套工程 3 竣工验收 2 1 销售 27 0 4 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4 0 2 0 2 0 2 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表 6—4： 序号项 目计算依据金额 序号 项 目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3％ 332.02 2 可行性研究费 建安工程费×1。5％ 166.005 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 55.335 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 276。675 5 场地平整费 60 元／平方米 73.38 总 计 903。415 （3)建安工程费 参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表 6—5。 表 6-5 序号 项目 建筑面积 建安工程费估算表 土建 装饰 单价 金额 单价 金额 设备单价 单位:万元 金额 金额 合计 1 塔楼 41460 平方米 1105 4581 101。4 420 301。5 1250 5121 2 裙楼 18325 平方米 1105 2025 475 870 301.5 552 3447 其中商铺:13248 平方米 1105 1464 475 629 301。5 406 2499 合计 11067 基础设施费 其估算过程参见表 6-6: 表 6-6 序号 项 目 单 基础设施费估算表 价 计价数量 单位:万元 合计 1 供电工程 65 万元／公顷 5.5338 顷 359。7 2 供水工程 15 万元／公顷 5。5338 公顷 83 3 道路工程 42。13 万元／公顷 0.5233 公顷 22.05 4 绿化工程 5.4 万元／公顷 0。306 公顷 1。65 5 其他工程 占建安工程费的 2% 11067 万元 221。34 合计 687。74 开发期税费 其估算过程参见表 6—7： 表 6—7 开发期税费估算表 单位:万元 序号 项 目 金 额 估算说