第二部分房地产项目前期策划.pptxVIP

会计学;2.1 房地产项目构思;（二） 房地产项目项目构思的特征;（三）房地产项目构思的环境影响 ;2.2 房地产项目市场调查;2．房地产市场调查的内容;3.房地产市场调查的类型;4.房地产市场调查的步骤;5.调查问卷的设计;2.3 房地产项目目标策划;4.房地产项目目标策划的内容;4.房地产项目目标策划模式;2.4 房地产项目可行性研究;2．可行性研究的步骤;2．可行性研究的内容;3.房地产项目开发方案的操作程序 ;4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定;5.开发方案的综合评价定;5. 项目方案评价成本费用数据及其估算方法;2.5 不确定性分析;2.5 不确定性分析;2.6 房地产开发项目的风险管理;2.6 房地产开发项目的风险管理;2.6 房地产开发项目的风险管理;2.6 房地产开发项目的风险管理;6.项目合同及其风险分配;(2)施工合同中的风险分配;(2)施工合同中的风险分配;4.风险识别的方法;项目风险分析;项目风险分析;项目风险分析;2.6 风险防范;1. 如何理解房地产项目构思的含义？ 项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅直接影响到整个项目策划的成败，而且关系到项目策划过程的繁简、工作量的大小等。 2．影响房地产项目构思的环境条件有哪些方面？ 环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素： 宏观环境因素的影响：宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影响因素。在具体的房地产项目实施过程中，宏观环境因素的影响表现在：; （1）政治法律环境的影响 （2）经济环境的影响 （3）社会文化环境的影响 （4）技术环境的影响 微观环境因素的影响：包括五个方面的因素，（1）地区经济发展水平 （2）产业结构变化的影响 （3）地区发展战略 （4）人口因素 （5）环境因素 3．简述房地产市场调查的内容。 宏观环境的主要调查内容有： ①政治法律，包括国家政策法律法规的健全、完善程度；国家政局的稳定程度等，如WTO的加入，必然对我国房地产项目的实施产生影响，这是房地产开发商应该考虑的； ②经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等，其中，经济发展趋势对房地产项目影响很大。 ③文化、风俗等。 中观环境：主要调查房地产项目所在城市的建设与规划、房地产企业情况、房地产总供应量与总需求量等情况。 （1）城市发展规划（2）城市房地产企业情况（3）城市房地产的供需状况，（4）专业机构与中介机构情况。 微观环境：微观环境主要调查房地产状况，以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有:(1) 竞争对手的情况调查 (2) 消费者需求状况，;4．何谓可行性研究？其主要内容包括哪些方面？ （1）可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 （2）房地产可行性研究的内容 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价，其具体内容如下：1）项目概况。2）市场分析和需求预测。3）规划方案的优选。4）开发进度安排。5）项目投资估算。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。7）财务评价。8）风险分析。9）国民经济评价。10）结论。;5．简述房地产开发项目成本费用的构成。 房地产开发项目成本费用由直接费和间接费两部分组成，具体构成如下。 （1）直接费。 1）土地费用。包括土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等。 2）前期工程费。包括规划勘测设计费、可行性研究费、“三通一平 ”开发费等。 3）房屋开发费。包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用。 （2）间接费。包括管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费。;6．何谓敏感性分析？盈亏平衡分析？ （1）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使