上海市长租公寓空间分布特征及对住房租金的影响.pdfVIP

摘 要 为遏制房价过速上涨，缓解住房市场供求矛盾，2017年以来中央和政府进一 步采取了一系列措施：2017年住建部发布我国首个住房租赁和销售法规征求意见 稿；党的十九大提出“房住不炒、租购并举”；2018、2019年国务院将住房租赁条 例单独提出，列入年度立法工作计划；2020年12月中央经济工作会议再度将房地 产列为八项重点工作之一，提出“完善长租房政策”。上海市作为我国的经济中心， 外来人口数量多，房价高，住房问题突出，作为我国第一批大力发展租赁市场的 试点城市，研究其在大力实施发展租赁市场后它的租赁市场是否有所改变，对发 展租赁市场有着重要意义。而长租公寓作为租赁市场的重要组成部分之一，研究 其分布状况、特点、成因及其对周围住宅小区租金的影响，分析其是否能对传统 住房租赁市场起到一定的替代作用，对解决住房拥挤，缓解供求矛盾，优化城市 治理有着重要意义。 鉴于此，本文系统梳理了长租公寓、租金影响因素、租赁市场、空间分布的 有关文献；分析并发现了上海市不同模式的长租公寓在不同地域及区位的空间分 布特征，界定了集中式长租公寓和分散式长租公寓的研究区域；最后建立特征价 格模型，运用Newey-West回归估计方法探讨了集中式长租公寓在内中心城区、外 中心城区、郊区的不同位置分布对住房租金的影响以及分散式长租公寓在高密度 区域、中密度区域、低密度区域的不同位置分布对住房租金的影响。 结果表明：（1）集中式长租公寓与分散式长租公寓的空间分布均呈现环中心 城区分布，沿地铁线向四周发散的特点；（2）内中心城区集中式长租公寓的影响 范围为0.5km~2km，会导致其间的非长租公寓租金下降。并且，在其它条件不变 的情况下，0.5km~1km 内存在集中式长租公寓的住房较其间不存在的住房，其租 10.4% 1km~2km 金水平平均低 ； 内存在集中式长租公寓的住房较其间不存在的住 房，其租金平均低9%；（3）外中心城区集中式长租公寓的影响范围为1km~2km， 会导致其间的非长租公寓租金平均下降4.80%；（4）在郊区，其它条件不变的情况 下，集中式长租公寓对住房租金水平的影响不显著。（5）高密度区分散式长租公 寓的影响范围为1km~2km，会导致其间的非长租公寓租金平均下降5.10%；（6） 中密度区分散式长租公寓的影响范围为1km~2km，会导致其间的非长租公寓租金 9.80% 0~1km 2~5km 平均上升 ；（7）低密度区分散式长租公寓的影响范围为 和 ， 前者会导致其间的非长租公寓租金下降，后者会导致其间的非长租公寓租金上升。 V 在其它条件不变的情况下，0.5km 内存在分散式长租公寓的住房较其间不存在的住 8.60% 0.5km~1km 房，其租金平均低 ； 内存在分散式长租公寓的住房较其间不存在 的住房，其租金平均低4.50%；2km~5km 内存在分散式长租公寓的住房较其间不 存在的住房，其租金平均高20.70%。 依据研究结果，论文提出了抑制租金水平，缓解供求矛盾的相关政策建议。 主要包括：（1）优化轨道交通布局，以降低通勤成本和时间，将租赁需求有效地 从市中心引向郊区；（2）鼓励改造闲置工业、商业及仓储等物业，增加长租公寓 供应，有效缓解中心城区供需矛盾；（3）完善郊区基础设施配套，缩小区域间差 距。 关键词：长租公寓；租金影响因素；租赁市场；特征价格模型；空间分布特 征 VI 目录 1.绪论1 1.1研究背景与意义1 1.1.1研究背景1 1.1.2研究意义2 1.2研究内容和方法2 1.2.1研究内容2 1.2.2研究方法3 1.3技术路线4 1.4概念界定6 1.4.