新区项目总体定位及营销策划报告.pptVIP

景观中大量选取树龄较长的树木，营造社区原生态的氛围。 植物选取 第八十三页，共一百二十八页。 区域内高层项目供需情况分析 高层部分 第八十四页，共一百二十八页。 05-06年区域内高层供应情况 项目名称 2005—2006年推出产品建筑形态 高 层 2005年 2006年 金科·天湖美镇·观天下 3万方 1.7万方 金山名都 2.7万方 无 复地.上城 无 2.7万方 奥园匹克·新亚洲 无 4.5万方 合计 5.7万方 8.9万方 从05年到06年区域内的供应情况看，高层增加了56%，增幅惊人。 第八十五页，共一百二十八页。 05-06年区域内高层消化状况 项目名称 销售率 销售量（万方） 销售周期 金科·天湖美镇·观天下 75% 3.525 13个月 金山名都 81% 2.187 15个月 复地.上城 53% 1.431 9个月 奥园匹克·新亚洲 85% 3.825 4个月 06年区域内推出高层项目销售形势较好，从05年10月至07年1月，在1年多的时间里，消化量约为10万方。 第八十六页，共一百二十八页。 高层销售价格 项目名称 销售均价（元/㎡） 金科·天湖美镇·观天下 3600 金山名都 3500 复地.上城 3500 奥园匹克·新亚洲 3500 销售价格主要价格区间在3500-3600元/㎡之间 第八十七页，共一百二十八页。 户型配比 项目名称 户型配比 金科·天湖美镇·观天下 二房 80-89㎡ 50% 91-92 19% 三房 107-109 31% 金山名都 一房 45.6 15% 二房 76-88 38% 三房 107-114 40% 四房 131 7% 复地.上城 二房 79-90 31% 三房 89-94 17% 104-109 31% 四房 125 21% 奥林匹克·新亚洲 一房 45-51 41% 二房 65-74 29% 90 18% 三房 100-111 12% 区域内高层项目房型集中在二房、三房，二房主力面积为70-90㎡，三房主力面积为100-115㎡。 第八十八页，共一百二十八页。 综合上述项目的成交客户情况，结合我司对【奥园·新亚洲】来访客户的问卷调查，得到区域内高层项目的客户特征如下： 客户群特征 购买用途：自住 客户年龄：25-40岁左右。根据项目户型配置的不同，客户年龄呈现 多元化、年轻化的趋势。 来源区域：周边为主，其次为江北、渝北。 第八十九页，共一百二十八页。 区域内高层项目总体而言销售速度略低于主城其他热点板块，但从06年底推出的【奥园·新亚洲】的销售情况反映出区域配套交通成熟后，对高层客户吸引力的加强。尤其其小户型的热销，更是将区域内客户层面扩大到30岁以下。因此，区域内未来高层的发展方向十分乐观。 小结： 第九十页，共一百二十八页。 解读金科 企业特点及核心竞争力——纬联观点 1、重庆房地产界的一批黑马。 2、金科集团最大的特点以及市场优势便是具有较强的产品创新能力，虽然大量复制万科产品，但是很好的迎合了重庆客户的喜好。其次，营销推广也是金科相对较强的环节。工程和营销的紧密结合使得其开发进入良性态势。再次，环境的营造更是打动了重庆客户的心。在每个项目初期，都会首先营造社区环境，并以实地样板房的实景呈现以吸引客户。如天湖美镇、绿韵康城等。 第五十一页，共一百二十八页。 4、金科与龙湖的一个不同在于龙湖求稳，金科求快。在产品上 采用快速复制的策略，缺少自己的风格。 5、金科集团受集团高层的个人影响较大，在经营管理、产品开 发等方面个人色彩浓厚。 3、管理较为松散，不利于整个集团的综合控制。 第五十二页，共一百二十八页。 金科集团开发项目特征——纬联观点 1、金科产品线没有龙湖宽，相比主要集中在洋房和高层。 2、重点为洋房的开发，金科的花园洋房已经成为重庆洋房的代表。 3、在有一定积累后进军大型商业地产，为资金运作做准备。 4、通过外地成功产品的复制与改进创造了众多的产品个性。 5、环境先行 。 第五十三页，共一百二十八页。 核心竞争力提炼 洋房部分 第五十四页，共一百二十八页。 目标客户群描述 第五十五页，共一百二十八页。 三北区域，即江北、渝北、北部新区 年龄为35—50岁 专业技术人员、企业管理人员、职员及私营老板 他们大多拥有私家车，对北部新区的位置抗性较小 企事业单位团购 置业的首要原因是区域环境好，其次是区域有发展潜力 看重的因素依次为：环境、户型、价格 喜欢花园洋房多于高层和小高层 承受的主力总价区间为40-60万 二次或三次以上置业 关注子女教育 通常通过报纸、朋友介绍、电视和网络了解项目 第五十六页，共一百二十八页。 有经济实力，为了改善居住条件而多次购房，因此