文山调查报告.docx

一、文山市概况 文山壮族苗族自治州地处云南省东南部，东与广西百色 市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝 族自治州毗邻，北与曲靖市相连，人称云南“东南大门”。 土地面积 32239 平方公里。其中：山区和半山区占总土地面 积的 97%，总人口为 343 万人，州府文山市距昆明 356 公里。文山享有“三七之乡”的美誉。全州土地辽阔，自然条 件优越，物产丰富。有普者黑、广南坝美等旅游景点，也有 开化“三七”、广南“八宝米”、丘北“辣子”等名特产，更 有储量大、品位高的矿产资源，其中：锡、锑、锰矿储量分 居全国的第二、三、八位。 二、文山区位及交通 文山位于云南省东南部，于 1958 年 4 月 1 日成立，国 境线长 438 公里，是我国连接东南亚的窗口城市——发展东南亚边境贸易优势。 三、文山市城市格局 文山州地处云南东南部，位于云南省与泛珠三角地区合作及面向东盟开放 的重要连接点、结合部，自古以来就是云南走向两广和越南，走向东南亚最便捷的入海通道； 文山也是云南省与国际国内区域经济联动的桥梁和 纽带，地理位置具有特殊性； 随着“桥头堡”、“新高地”战略的出台，文山将有更 多的机会获得东南亚三大经济圈的辐射，城市框架将得到迅 速拉升，城市重要性将获得积极体现； 文山地块东西受山体地势影响，发展受到制约；城市 向南北发展，整个城市呈“哑铃”形状。 1、文山市城市规划 文山城市功能用地规划（2006-2025） 、 城 市 空 间 布 局 ： “一河、两轴、三片”：“一河”为盘龙河；“两轴”为“开 化路发展轴”、“文华路—花桥路发展轴”；“三片”为卧龙片、中心片、花桥片。 、城市用地发展方向： 文山城市主要发展方向应为向北、向南发展“北拓南展”， 近中期向北，中远期向南。 、城市人口规模：近期：25 万人；城市用地规模：近期： 25 平方公里； 以盘龙河、东文山、马鞍山、西华山形成的山水城市。 2、城市性质： 文山州的政治、经济、文化中心，地方民族特色鲜明的滇东 南主要中心城市，云南省通边达海通道的重要节点，云南铝 产业、国际三七交易中心。 3、文山市经济数据 2011 年全市 GDP120.5 亿元，按可比价格计算，同比增长 15.6%。分产业看，第一产业增加值12.7 亿元，同比增长9%，拉动GDP 增长0.9 个百分点，对GDP 增长的贡献率为5.8%；第二产业增加值 59.3 亿元，增长 21.6%，拉动 GDP 增长 10.4 个百分点，对 GDP 增长的贡献率为 66.5%；第三产业增加值 48.5 亿元，增长 10.3%，拉动 GDP 增长 4.3 个百分点，对 GDP 增长的贡献率为 27.7%。 2011 年，文山市全社会完成固定资产投资 88 亿元， 同比增长 25.7%。按项目地域分：城镇投资完成 53.6 亿元， 同比增长 14.2%；农村投资完成 11.3 亿元，同比增长 17.1%； 房地产开发投资完成 22 亿元，同比增长 25.3%；农村私人投资完成 1 亿元，同比增长 21.7%。按项目规模分：500 万元以上项目完成 74.5 亿元，500 万元以下项目完成 13.5 亿元。 四、商贸和地产板块情况 沿袭职能版块的划分方式，文山市场上也形成了相应的 地产版块 贸物流中心。 卧龙板块 城市进一步向北发展，该区域将成为文山未来的政治文化中心。 中心板块 以旧城改造为主，进一步疏解老城压力，打造成为以商业零售为主的综合服务中心，城市发展的中央商务区。 花桥板块 依托其市场集中的优势，打造成为文山科教、体育、商 1、区域板块特征 卧龙板块：目前的房产主要是州政府所在地片区，配套 设施还不够完善。 代表楼盘：中天世纪、锦苑名都、顺康花园、龙景园、 华宇印象、大景晟世、明德郡园小区、天俊丽园金光万象城…… 文山北城区是文山州和文山市行政中心所在区域， 也是文山城市发展的主要方向。 中天世纪：100 万平方米的高尔夫亲情水岸生态健康（景观） 大城 位置规模 产 品 面积及价格 文山凤凰山下卧龙大道州政府旁 占地面积 1500 亩 ，建筑面积 100 万平米 ，容积率 1.09，绿地率 42.5%， 独栋、双拼、联排别墅，花园洋房、底层商铺 别墅面积 230-350 平米，总价 70-120 万元洋房面积 85-135 平米，总价 25-38 万元商铺：面积 65-95 ㎡ 单价 5500-7000 元 高层住宅：面积 91、134、138、158、200 平米 客户 客户：文山企事业单位、公务员 生意人、文山行业精英等领袖级高收入人群 以富宁、砚山、麻栗坡、马关为主的部分县城高 收入群体 销售 目前别墅销售 400 多套，多层 212 套，前期产品状况 已基本清盘 卖点 区位、环境、交通、景