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房地产会计全套账务处理与涉及税目一、房地产涉及得税种: 房地产开发企业主要涉及得税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税与企业所得税及代扣得个人所得税等。 1、营业税:税率 5%。 2、城市维护建设税 计税依据就是按实际缴纳得增值税税额计算缴纳。税率分别为 7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据就是按实际缴纳增值税得税额计算缴纳,附加税率为 3%。计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税: 财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一; 加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五; 购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三; (4)借款合同,税率为万分之零点五; 对记录资金得帐薄,按“实收资本”与“资金公积”总额得万分之五贴 花; 营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。 5、个人所得税: 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过 500 元得部分 5 0 2 超过 500 元至 2000 元得部分 10 25 3 超过 2000 元至 5000 元得部分 15 125 4 超过 5000 元至 20000 元得部分 20 375 5 超过 20000 元至 40000 元得部分 25 1375 6 超过 40000 元至 60000 元得部分 30 3375 7 超过 60000 元至 80000 元得部分 35 6375 8 超过 80000 元至 100000 元得部分 40 10375 9 超过 100000 元得部分 45 15375 计算公式: 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税 (1)所得税得征收方式有两种:查帐征收与核定征收。(2)如果属于核定征收得,按收入计算缴纳所得税。 计算公式: 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 如果属于查帐征收得,按利润计算缴纳所得税。计算公式: 应交所得税=利润总额*所得税税率 所得税税率: 一般企业所得税得税率为 25%, 符合条件得小型微利企业,减按 20%得税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持得高新技术企业,减按 15％得税率征收企业所得税。 7、房产税 依照房产余值计算缴纳得,税率为１、２％;依照房产租金收入计算缴纳得,税率为 12％。 8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下: (1)大城市 1、5 元至 30 元; (2)中等城市 1、2 元至 24 元; (3)小城市 0、9 元至 18 元; (4)县城、建制镇、工矿区 0、6 元至 12 元。 9、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得得增值额与规定得适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得得收入减除《条例》规定得扣除项目金额后得余额,为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费:教育费附加一、营业税1、转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送得空调、家具视同销 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费:教育费附加 一、营业税 1、转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送得空调、家具视同销 (1)取得土地使用权所支付得金额; (2)开发土地得成本、费用; (3)新建房及配套设施得成本、费用、或者旧房及建筑物得评估价格; (4)与转让房地产有关得税金; (5)财政部规定得其她扣除项目。税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额 50％得部分,税率 30％。增值额超过扣除项目金额 50％,未超过扣除项目金额 100％得部分,税率 4 0％。增值额超过扣除项目金额 100％,未超过扣除项目金额 200％得部分,税率 50％。增值额超过扣除项目金额 200％得部分,税率为 60％。 二、房地产企业得账务处理 房地产企业涉及得税费共有 11 种(11 税 1 费 房地产企业涉及得税费共有 11 种(11 税 1 费) 税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税 售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施 售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不 需要单独计缴增值税。2、房屋租赁(出租)属于服务业——租赁业3、房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外得收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”缴纳营业税4、单位将不动产或土地使用权无偿赠与她人视同销售不动产5 需要单独计缴增值税。 2、房屋租赁(出租) 属于服务业—