浅析商品房买卖中购房返租的法律风险洪序耿律师998.pdfVIP

. 浅析商品房买卖中购房返租的法律风险 从一起购房返租纠纷引发的法律思索 广东国悦（福州）律师事务所 洪序耿 引言：某地Ａ商城 08 年由 B 房地产公司开发的某商城，开发商在销 售时打出了“返租 X 年 年回报率 X%”的广告，很多购房者得知购 买后可以返租，并且返租是委托给 C 公司委托统一出租，固定由 C 公司支付租金。租赁风险由 C 公司独立承担，因此很多业主购买了 该商铺，2009 年开发商交房后， 1000 多名业主由开发商的居中介 绍，分别于 C 公司签订返租合同（即《委托经营管理合同》）。 《委 托经营管理合同》及之前签订的《商品房买卖合同》，均无记载返租 与开发商（即Ｂ公司）具有任何的关系，且 B、C 两公司均为独立法 人 ，且无任何关联性。 事情起因源于 Ｃ公司从 2012 年春开始拖欠租金，到现在累计欠 租达数月个月之久。业主委员经业主授权于 Ｃ公司解除了 《委托经营 管理合同》。解除 《委托经营管理合同》后，业主才发现原本购买的 商铺是每个月可以固定收取收益的，现在解除后只能自行出租，租不 出去就收不到租金，与原来购买该商铺是的本意已经背驰了。当时由 于该开发商的返租噱头，该商铺的销售价格远远高于同期同地段的商 铺价格 。原本很普通的一个商品房买卖，结果演变成立一场大型的群 体性纠纷。至始有业主陆续向开发商主张其权益受到侵害 ，本人经手 了该案件，由案件引发了对购买返租商铺的风险思索，特赘述下文 ： 可编辑 . 一、问题的提出： １、开发商销售商品房作出“返租X 年 年回报率 X%”的广告 属于什么法律性质？ 2、《商品房买卖合同》订立时无载明 “返租X 年 年回报率 X%” 是否视为对广告的变更？ 3、解除《委托经营管理合同》后，业主是否可以要求开发商赔 偿损失，或者解除《商品房买卖合同》？ 二、 “返租X 年 年回报率 X%”的广告应当属于要约。 首先，根据《合同法》第 15 第 2 款规定: “商业广告的内容符合要 约规定的，视为要约。” 其次，根据《合同法》第 14条的规定：第一，内容具体明确。第二， 表示经受邀约人同意要约人即受该意思表示约束。符合上述两条规定 的商业广告是要约。 另外，根据 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第 3 条作了更为详细的规定： “商品房的销售广告和宣传资料 为要约邀请 ，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施 所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价 格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商 品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。” 根据上述，认定商品房销售广告是邀约要满足以下三点 ： 可编辑 . 第一，出卖人对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。这里的说 明和允诺就是出卖人对商品房所作的任何一种形式的广告宣传。例 如：本文开篇所引述的案例中，开发商在广告中承诺说小区有 3000 “返租X 年 年回报率 X%” ，这样的说明和允诺就是具体明确的。 并且这里还涉及到对数据的具体允诺和说明，何为具体，笔者认为该 广告宣传对于返租的允诺和说明已经达到了上述法律规定要求的 “具 体明确”。 第二，该说明和允诺针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设 施。这里强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的实质性重要内 容，即房屋和相关设施。前文所引述的案例，商品房销售广告就是对 房屋的整体进行说明和允诺。 第三，该允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有 重大影响。对“商品房买卖合同的订立”“房屋价格”究竟有多大影 响才是“重大影响”?法律及司法解释对这一问题缺乏一个客观的判 断标准，具有很大的主观性。但是对于本案例，很多业主是由于开发 商广告允诺的 “返租X 年 年回报率 X%”才订立《商品房买卖合同》， 该主观判断可以从另一侧面客观事实得到体现。即纠纷是 由于 《委托 经营管理