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* 写字楼物业发展建议相关要点——5A 智能系统 子系统 智能系统 子系统 楼宇自动化系统（BA） 冷热源系统 办公自动化系统（OA） 计算机网络系统 空调系统 会议中心系统 变配电系统 门厅多媒体查询系统 照明系统 物业管理计算机系统 给排水系统 安保自动化系统（SA） 监视电视系统 电梯管理系统 通道控制系统 停车库系统 防盗报警系统 消防自动化系统（FA） 火灾报警系统 巡更系统 防排烟监控系统 通讯自动化系统（CA） 双向电视电话会议系统 自动喷淋 共用天线电视系统 应急照明 公共广播系统 专用通讯设备 数字式用户交换机系统 紧急广播 楼内移动电话系统 消防监控 综合布线系统 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第30页。 * 写字楼物业发展建议相关要点——打造健康、舒适、节能的高层写字楼 一座舒适、健康、节能的办公楼应考虑的因素 室内空气质量和自然通风：尤其在迎风面与背风面开窗，新风系统 噪声：选址、窗与墙的隔音性能 视野和自然光：朝向布置、开窗面积 私密性与开放空间：合理布置办公内部空间、公共休闲空间，注意公共休闲空间的通风采光 震动和摇晃：结构刚度符合舒适度要求，钢结构建筑尤其要注意 空调：分户供应冷气、暖气的空调系统 一种新的办公空间布置的方式：办公单元可自行控制温度、空气、声和光，每位办公人员的工作单元可形成一个温度、空气、声音、光线都自由控制的小天地（日本UMEDA中心设计了4000个3.2×3.2×2.6的单元） 节能：选用合适的空调、照明系统、外立面材料构造 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第31页。 * 楼宇经济（税源经济）——低成本、高额、稳定的税收＋其他综合优势 政府主要的财政收入来自卖地和税收，城市土地资源有限，税收就成为了政府财政收入的主要来源 楼宇经济可以为政府带来高额、稳定收入，包括高额土地出让金、稳定的税收；另外还具有有利于城市经济发展、提高城市形象、有利于土地集约化使用等综合优势；部分城市的经济转型也需要大量修建写字楼 楼宇经济对政府成本很小，只需要出让很小面积的土地，而建设、销售机器过程中的风险都由开发商、租户承担 楼宇经济 利润 ＝ 楼宇经济 收入 － 楼宇经济 成本 开发商税收（一次性）＋写字楼内部租户税收（持续性）＋促进地方经济＋提高城市形象＋有利于土地集约化使用 交通压力＋城市环境+管理成本 　 1万 2万 3万 4万 5万 地区性金融贸易中心城市 0.2 0.3 0.5 0.7 1 一般性大中城市（工业贸易并重） 0.1 0.2 0.35 0.5 0.8 人均GDP 城市类别 城市人均办公楼面积推荐值（平米） 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第32页。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * 写字楼物业发展建议的思考 SALON 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第1页。 * 写字楼物业发展建议写作的困惑 写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么？低成本高形象？高成本高形象？还是有其他的东西？为什么？ 写字楼的物业发展建议主要由几方面构成？电梯？空调？大堂？外立面？还是有其他的东西？ 发展战略 物业发展建议 市场分析 经济产业分析 发展商战略 租售模式及项目定位 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第2页。 * 写字楼主要租售模式 全售 全租 租售结合 先持有再销售 盈利模式 销售收入 租金收入 销售收入+租金收入 租金收入+销售收入 优点 快速回笼资金 调整公司的资产结构，提高公司的抗风险能力 折中方式 先获取一定租金，根据市场条件进行销售 风险 丧失销售更高价格的机会 大量的沉淀资金，较高的财务成本，物业贬值 折中方式 无法尽快回现承受较大财务成本，物业的贬值，未来激烈的竞争 适用条件 需快速回现 未来竞争激烈 区域发展前景有限 企业实力雄厚，资金充足，无回现压力 区域发展前景好 宏观经济持续向好 未来前景存在较大不确定性 现有租赁市场较好， 未来前景较好，有较大上升空间 写字楼物业发展建议及物业管理1856283844全文共32页，当前为第3页。 * 写字楼价值构成体系——对于市场的价值，而不是本身的固化的价值 KPI体系 强制性视觉冲击——现代高档的外立面、豪华的大堂 硬性指标 软性指标 功能化体系 建筑指标：层高、景观 便利停车 优质的物业管理 大型知名企业的入驻 自身或周边的文化、历史内涵 交通畅顺 配套设施齐全 …… 材料、设备高档齐全 优越的商务、政务办公环境 成本控制体系 写字楼物业发展建议及物业管理1