房产租赁业务纳税筹划.docx

案例一： 变租赁经营为仓储经营的纳税筹划 【案例描述】南宁市广隆工贸公司是一家具有 50 年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008 年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4 万平方米(土地使用税 3．00 元／平方米)、价值 500 万元的 15 栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定： 租期 3 年，年租金 250 万元。 【案例分析】由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议，某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191．25 万元(当地的城市维护建设税的适用税率为 7％，教育费附加征收率为 3％)；其中，缴纳营业税37．5 万元(250*5％*3)；缴纳房产税 90 万元(250*12％*3)；土地使用税60 万元(4 万平方米*3*5)；缴纳城建税、教育费附加3．75 万元(37．5*lO％)。整个租赁业务的流转税税收负担高达 25．5％，税负明显过重。如果在收入不变的前提下， 改出租经营方式为仓储经营方式，公司的税收负担将大大减轻，从而达到节税增收的效果。 【纳税筹划思路】纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供 24 小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是：(1)到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓储业”项目；(2)变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；（3）签订仓储合同。 [NextPage] 【纳税筹划方案】仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后，所提供的仓储服务的收入仍为 250 万元／ 年，期限不变，收入不变，而税收情况将会出现变化。采用仓储方式，同样是缴纳上述种类的税款，但税款总额只需缴纳 101．25 万元，流转税负税率为 13．5％。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税， 适用税率相同，均为 5％；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的，其房产税依照房产余值的 1．2％计缴。即：应纳税额=房产原值*(1—30％)*1．2(广西房产原值的扣除比例标准为房产原值 30％)。房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的 12％计缴，应纳税额=租金收入*12％。可见，房产税计税公式的差异，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。 本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下： 应纳税额=(500—500*30％)*1．2％*3=12．6(万元) 仓储保管方案与仓库租赁方案比较，可以看出，在收入不变的前提下，仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低 77．4 万元(房产税)，这也意味着公司因改变经营方式将增收 77．4 万元。 秋潮进一步说明方案可行的理由：一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式，而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为，是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营，不仅不影响客户的正常业务，而且为客户节省了部分费用’相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用，比如配备保管人员等，但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。 广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商，对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。 [NextPage] 【筹划拓展方案】在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上，秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来，设