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项目市场定位 Japan 第一百四十六页，共二百三十页。 HongKong 项目市场定位 第一百四十七页，共二百三十页。 Singapore 项目市场定位 第一百四十八页，共二百三十页。 项目市场定位 市场需求：餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业街在盐城乃至苏北地区尚未出现。 消费需求：1）盐城公款消费占据主流，其中又以餐饮、娱乐、休闲为主。 2）在盐韩国客人较多，但符合他们消费爱好的餐饮、休闲、娱乐场所较少； 区域需求：项目周边主要集中行政机关、企事业单位、学校和住宅区等，缺乏集餐饮、娱乐、文化、休闲为一体的大型的消费场所。 项目需求：1）特色餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游可以较好聚集人气； 2）本定位便于项目的炒作，符合经营运作的需要。 定位依据 第一百四十九页，共二百三十页。 项目市场定位 第一百五十页，共二百三十页。 项目市场定位 产品定位 公寓部分——酒店式公寓 （办公、居住、服务） 商业部分——主题式商业街 （餐饮、娱乐、购物、旅游） 第一百五十一页，共二百三十页。 以2002年为例，全年实现旅游总收入27.6亿元，比上年增长11.9%； 接待国内外游客377万人次，增长14%； 旅游饭店实现营业收入2.2亿元，增长15%； 全市旅行社组团接待旅客2.5万人次，实现营业收入2000万元，分别增长14%和12%。 旅游饭店25家。其中四星级3家，分布于亭湖区； 国内旅行社：30家； 旅游景点：30余个。其中国家级自然保护区2处，国家AA级景点1处 交通便捷 成熟商务配套 （依靠本案商业定位） 临近政府行政机关办公聚集地 第三产业（旅游为主）发展迅速 其他酒店或商务场所没有本案如此齐全的商业配套设施 市场上未出现小户型商务用途为主的产品 项目市场定位 住宅定位 酒店式公寓 第一百五十二页，共二百三十页。 中低档 中 档 中高档 中高档主题式消费存在空缺 大型百货和超市基本饱和，以本地消费为主。 沿街商业和商业街缺乏统一规划，购物环境欠佳，档次低。 中高档主题式餐饮、休闲、娱乐商业街存在切入机会 商业定位 项目市场定位 第一百五十三页，共二百三十页。 商业部分方案一：主力店+美食街＋休闲中心＋特色购物中心 商业部分方案二：美食街＋休闲中心＋特色购物中心 项目市场定位 第一百五十四页，共二百三十页。 项目市场定位 业态分布（方案一） 名称 分布 业种业态 主力店 A1、C1的1－2层 百货/餐饮娱乐/ 餐饮无国界 A、B的3、4层 大型餐饮连锁店 美食街 C和D的3层 特色美食、各地美食 休闲中心 E的1－4层 桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪厅、美容美发、SPA 韩国街 A3、C2和C3首层 具有特色的服装、饰品、鞋帽、旅游用品、运动用品、美容美发用品、化妆品、娱乐用品、通讯、数码、纪念品、电玩、书店、药店等 日本街 A3、C2和C3二层 上海街 B2、DI和D2首层 香港街 B2、DI和D2二层 名店街 A2和B1首层 品牌专卖店 A1 B1 B2 C1 C2 D2 D1 E 项目平面示意图 C3 A2 A3 第一百五十五页，共二百三十页。 项目市场定位 一层散铺 二层散铺 三层百货 三层饮食 四层百货 四层饮食 第一百五十六页，共二百三十页。 项目市场定位 业态分布（方案二） 名称 分布 业种业态 餐饮无国界 A、B的3、4层 大型餐饮连锁店 美食街 C和D的3层 特色美食、各地美食 休闲中心 E的1－4层 桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪厅、美容美发、SPA 韩国街 A2、C1和C2首层 具有特色的服装、饰品、鞋帽、旅游用品、运动用品、美容美发用品、化妆品、娱乐用品、通讯、数码、纪念品、电玩、书店、药店等 日本街 A2、C1和C2二层 上海街 B2、DI和D2首层 香港街 B2、DI和D2二层 名店街 A1和B1首层 品牌专卖店 B1 B2 C1 D2 D1 E 项目平面示意图 C2 A1 A2 第一百五十七页，共二百三十页。 项目客户定位 项目市场定位 青少年群体 中青年群体 老年群体 按照消费者特征划分 划分原则：按照消费者的年龄和消费的活跃性划分。 消费者 目标消费群体：餐饮、娱乐、休闲以中青年群体为主；购物以青少年和中青年两类群体为主 按照消费者范围划分 核心消费者：如周边政府机关、企事业单位、学校、八菱花园、温馨花园等消费者。 次级消费者：盐城市区亭湖区和盐都新区消费者。 游离消费者：盐城地域区县和周边等外地消费者 投资者 经营者 以盐城市区投资者为主，苏南、浙江投资者为辅 以盐城市区和所辖区域经营者为主 第一百五十八页，共二百