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七、我们选择何种媒体攻势？ 第一百一十五页，共一百六十三页。 写字楼价格建议 1、市场比较法 项目名称 本案 西美财智 汇景国际 众鑫大厦 主场 销售价格: 　 8500 8000 6400（精装） 6000（毛坏） 现在规划用途: 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 落成年份: 2010 2009 2008 2010 2009 建筑物面积(平方米): 43,765 26,000 40,000 23,500 30,000 调整 　 　 　 　 　 时间调整: 　 95% 90% 90% 95% 销售情况调整: 　 85% 85% 100% 90% 建筑物调整: 　 　 　 　 　 位置调整: 　 85.00% 90.00% 100.00% 95.00% 质素调整: 　 90.00% 95.00% 110.00% 105.00% 交通调整 　 90.00% 90.00% 105.00% 105.00% 品牌调整 　 105.00% 105.00% 110.00% 110.00% 市场销售调整: 　 105.00% 100.00% 105.00% 105.00% 物业 　 105.00% 105.00% 105.00% 105.00% 环境/设施调整: 　 105.00% 105.00% 110.00% 110.00% 总结建筑物调整: 　 67.58% 68.15% 138.67% 119.46% 调整后实际/估计销售价格/平方米 (建筑物): 　 5068. 5315. 8875. 7167. 比较案例之相对比重: 　 30.00% 30.00% 20.00% 20.00% 市场比较案例之价格 (元/平方米)： 6324元/M2 第八十三页，共一百六十三页。 2、收益还原法 项目名称 月租金(元/月/㎡)  市场加权售价 (按照8%-10%的回报率计算) 裕园广场 35 华海环球中心 54 庄家金融大厦 60 先天下 54 西美大厦 66 中华商务大厦 66 尚德国际中心 57 丽迪亚中心 50 加权平均租金 53 6360 ◇按照租金收益还原法所得结果，结合本项目周边商务氛围及初期运营情况，考虑到区域客户的心理承受预期，建议本项目销售均价定为6400元/㎡。 ◇综上项目初期因区域形象差、项目知名度不高等原因，为快速聚集人气，建议入市均价在6400元/ｍ2，根据去化率逐步调整均价。 市场价格区间：6300-6400元/M2 建议写字楼实现均价：6400元/M2 第八十四页，共一百六十三页。 商铺价格建议 1、市场案例 第八十五页，共一百六十三页。 案例底商特点： ◆滨江大道项目底商价格为1。65万元/M2，一带二连体销售，单铺面积约为280M2，单铺总价为500万元/铺左右。该项目面对的市场消费群体为本社区入住居民及附近居民。商业特点以餐饮为主，另配以配套商业为辅。 ◆万隆国际项目的商铺为三层，一、二层连体销售，三层单卖。据市场信息得知，三层已被某财团整体购入或租入。因此，该项目的商铺部分一、二层销售均价为26000元/M2。该项目单铺面积为300M2左右，单铺总价为780万元/铺左右，市场销售状况不佳。 ◆汇景国际项目一、二层连卖的均价为2。5万元/M2，单铺面积也是300M2左右，总价控制在750万元左右； ◆从以上案例中均可以了解到，石家庄当地市场的底商遵循一、二层连体销售的方式。单铺面积控制在700-1000万元/铺以下。因此可见，当地投资者或经营者在购买商铺时还是较倾向于总价低于1000万元/铺以下的铺。因此，商铺的面积的划分极其重要，直接决定着单价定位问题。 本案商铺特点： ◆ 1~2层商业以大面积商铺划分为原则，一带二层捆绑销售； ◆由于本案设计造型上的限制，以至于商铺面积过大，销售总价高的现实。 ◆遵循商铺定价原则，一方面是有效的控制总价，另一方面则是从地段出发，再由从业态构建的特征三方面综合考虑。 建议商铺实现均价：15000元/M2 商铺价格建议 第八十六页，共一百六十三页。 产品策略 （13-28层） 办公 5-27层 办公 1-2层 商业 5-12层 酒店 （党校） 空中连廊 空中连廊 -1/-2层停车场与设备层 3-4层 党校 形象产品： 顶层2个楼层（品牌企业） 利润产品： 5-25层，以中型/大型客户为主 品牌产品： 5层、20层两个立体玻璃盒 总价产品： 1-2层商铺 宣传产品： 酒店、会议 租赠产品： 地下停车位 第八十七页，共一百六十三页。 入市策略 弱 势 部 分 6-8层