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未过户的房屋存在的法律风险--第1页 未过户的房屋存在的法律风险 没有过户的房屋存在三大法律风险，这是因为根据物权法规定， 房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因 此，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋，如 果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险，难以保 障在购买的房屋内长期“住下来”。 风险一：枉替他人还贷款房屋遭恶意出售 2000年，刘某与王某签订了房屋买卖合同后，按照约定支付了3 万元首付款，然后便搬进了购买的房屋并以王某的名义每月归还银行 贷款。2012 年，在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时，刘某却 发现王某又将自己住了近13年的房屋出售给了第三人崔某，并且崔 某已办理了房屋过户手续，自己枉替王某还了13年的贷款。 律师提示：上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖” 情形。在目前市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感 觉自己以前的售价卖亏了，往往利用买主没有办理登记手续的漏洞， 将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。 律师支招：如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么 根据《合同法》第五十二条的规定，房屋买受人可以请求法院确认房 未过户的房屋存在的法律风险--第1页 未过户的房屋存在的法律风险--第2页 屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继 续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付 了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法取得了房屋所 有权，那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。 风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封 2013年，张某与刘某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续 过程中，刘某因债务问题，其名下待出售的房屋被法院查封，双方无 法再继续办理过户手续。 律师提示：在二手房上市交易信息中，如果房屋所有权人着急出 售房屋，有的是出于换房考虑急需用钱，也有的是因为存在其他债务 纠纷，担心房屋被法院查封，而急于将名下房屋转让，存在房屋无法 顺利办理过户的可能。 律师支招：如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售 的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无 效，因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果签订合 同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导 致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解 除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的 违约责任。 未过户的房屋存在的法律风险--第2页 未过户的房屋存在的法律风险--第3页 风险三：签订合同不谨慎房屋为无权处分 在中介提供的居间服务下，金某与刘某的代理人赵某签订了《存 量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，合同约定金某出资120余 万元购买刘某名下的房屋，并于签约当日支付定金2万元。在办理过 户手续过程中，赵某以各种理由推脱。后来得知，在签订合同时，赵 某属于无权代理，并且事后也未获得刘某追认。现房屋已被刘某与赵 某出售给第三人唐某，并办理了过户手续。 律师提示：在二手房屋买卖中，囿于市场交易经验欠缺或者时间 成本的考虑，有的房屋所有权人会委托他人办理相关手续，因此，买 受人在签订房屋买卖合同时，一定要注意审查签约人是否为房屋所有 权人，如果房屋所有权人委托他人办理相关手续，要仔细查看代理人 的委托权限是否包括房屋的处分权。 律师