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资产评估准则——不动产讲 解主讲人： 冯春雷第一页，共六十八页。 主要内容： 第一部分 总体情况说明 第二部分 准则内容讲解 第二页，共六十八页。第一部分 总体情况说明一、不动产评估准则的特点充分借鉴、增进所需，紧紧围绕评估实践需要按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露要求（准则体系第二层）。 借鉴国际评估组织关于不动产评估的相关规定（IVS、USPAP、RICS PVM）。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。突出资产评估业务特点，体现不动产评估的新需求（隐蔽不动产调查、利用其他机构报告关注事项、企业价值评估中的不动产评估、构筑物的评估）。 根据新颁布物权法，对相关内容进行调整(住宅用地自动续期)。第三页，共六十八页。二、准则的主要内容（7章45条）“总则”主要内容（共5条）制定目的和依据不动产的定义不动产评估的定义和适用范围“基本要求”主要内容（共7条）不动产评估准则与其他准则的关系从事不动产评估应当具备专业胜任能力应关注不动产的权属不动产限制条件的依据应以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估对现行相关国家技术标准的参考等 第四页，共六十八页。“操作要求”主要内容（共9条）评估目的、评估对象、前提假设价值类型、不动产组成部分对价值的影响设备安装工程与不动产的关系不动产调查构筑物类不动产的调查要求不动产相邻关系与租约限制利用其他评估机构的专业报告等第五页，共六十八页。“评估方法”主要内容（共12条）市场法（共3条）收益法（共3条）成本法（共3条）假设开发法和基准地价修正法（各1条） 相关基本要求第六页，共六十八页。“企业价值评估中的不动产评估”主要内容（共7条）企业不动产的财务核算形式企业经营方式等对不动产价值的影响企业价值评估中不动产假设和限制条件不动产价值与企业核算的关系不动产价值与对企业价值贡献的关系企业拥有的不同用途不动产的价值差异 （溢余不动产价值的判断）第七页，共六十八页。“披露要求”主要内容（共4条）评估报告的披露以及总体要求“附则” （共1条）明确准则生效日期第八页，共六十八页。三、重要事项说明不动产的定义 《物权法》规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 第九页，共六十八页。采用非完全现场调查方式清查不动产的说明 不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要的。 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产（如：管线、廊架等），由于地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，此时应分析采用非完全现场调查的可行性，通过合理设计调查方式，安排适量的现场调查数量与比例，同时应分析可能带来的风险，并采取其他有效措施，以保证调查的充分性。 谨慎采用非完全现场调查方式，避免盲目使用或滥用。第十页，共六十八页。企业价值评估中的不动产评估 准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括：企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的影响不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素 这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结。第十一页，共六十八页。物权法中住宅用地年限的相关规定对不动产评估的影响 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，从法律上讲，住宅建设用地的期限不应对建筑物使用产生影响。 准则对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示（第27条和第31条）。 第十二页，共六十八页。第二部分 准则内容讲解第一章 总则 第一条 为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。 本条是准则制定的目的和依据。 第十三页，共六十八页。 第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳，是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 5029