浅谈安置房项目全过程造价风险控制.docxVIP

1 - 浅谈安置房项目全过程造价风险控制 摘 要：基于安置房实施阶段全过程造价控制主要分三阶段：招标清单及控制价编制、施工阶段全过程造价控制、竣工结算审核。 关键词：安置房建设项目；全过程造价咨询；造价风险控制 0 前言 随着城镇化规模的扩大，城镇人口规模的增加，被拆迁居民家庭安置需求增长，政府安置房建设规模扩大，为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，其安置对象是特定的动迁安置户。 正因为如此，安置房在建设的全过程中，在满足建筑功能性要求的同时，更要满足安置房的经济适用性要求，要有效管理项目全过程造价，保证工程质量，严格制约开发成本。 1 项目概况 笔者施参与了多项安置房项目(包括EPC项目)的招标清单及控制价编制、施工阶段全过程造价控制等各项工作，通过以下项目具体的案例分析，阐述安置房全过程造价风险控制。 XX安置房二期及配套道路工程主要建设内容为13 栋住宅楼（含架空层地下车库、公服配套用房和门卫及其他用房），包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（主要包括含物管、商业及配套用房）等。安置小区规划总用地面积 51247.29 平方米，净用地面积 50065.17平方米，总建筑面积为222482.58平方米。 项目签订总承包EPC合同，工程承包范围包含但不限于本项目相关的房屋建筑工程及配套工程的施工图设计（供配电工程除外）、采购、施工总承包直至竣工验收合格及整体移交，以及缺陷责任期内的缺陷修复、保修等工作，具体范围及内容详见经审查的施工图设计图纸，工程量清单和编制说明。 （1）设计工作内容： 包括但不限于本项目从开工至竣工验收期间房建工程及相关配套工程的施工图设计、专项方案设计、专业性深化设计、设计技术交底、设计变更、中间验收、竣工验收等所有设计工作内容，以及结算审计完成后的后续相关服务工作。（发包人注明未包含的设计内容除外）。 根据建设行政主管部门或其他上级主管部门要求，就本工程批准的方案和设计等文件进行施工图设计，施工图设计阶段应在承包人中标总价范围内进行限额设计，施工图设计范围对应工程造价不得超过承包人投标报价对应范围的工程造价。 （2）施工范围及内容： 本项目所有工程的施工，包括但不限于为完成本项目建设的所有工程内容（含施工图预算编制，除发包人另行委托的工作外），以及为满足工程施工需要而实施的场地准备、临时设施设备等相关工作，包括但不限于红线内临时道路工程、临时用水、临时用电、临时排水、排污和为了确保达到安全文明施工要求而实施的各项实体或非实体等保障措施。 现就本安置房项目全过程造价风险控制阐述如下。 2 安置房项目招投标等前期阶段的造价风险控制 目前安置房投资建设一般都由政府投资建设平台公司具体实施。政府投资建设平台公司对政府投资项目管理越来越规范及完善，特别注重工程造价控制，往往通过多方位、多角度加强管理，从审计角度考虑管理建设项目，聘请工程造价咨询单位进行全过程造价控制，并从项目建议书、可行性研究报告、设计阶段、工程发包、工程实施到工程结算阶段的全过程的各个环节进行控制；要求一开始就从审计角度出发管理分析建设工程，把控工程造价，配合政府审计，减少后期审计问题。但政府投资建设的项目很广泛，地区不同，各个项目的标准也不尽相同，建设工程造价涉及到各个环节，包括工程估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、竣工结算价，会出现设计、招投标、设计的变更和现场签证等各类，故前期策划控制尤为重要。 2.1 投资概算及招标控制价的合理确定 工程造价制约是指在批准的工程造价限额以内，对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、制约、监督和管理，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益，最终实现竣工决算制约在审定的概算额内。 上述该项目投资概算及预算控制价需经过当地政府投资评审中心评审，当地评审采取编评集中、编评一体等措施，主动将评审工作融入编制模拟清单过程中。因建设实施时间较为紧迫，业主选择EPC模式招标模式，前期通过初步设计方案进行模拟清单及控制价编制，根据当地区实际情况及相关政策、规范文件，并以当地区安置房导则中相关内容为基准，承接设计单位应在施工图设计过程中执行本指导书的要求，预防设计中常见的问题，统一设计做法。在项目前期（包括方案，初设阶段）的设计过程中，应参考本指导书的内容，合理确定项目的基本需求。 2.2 设计造价控制 首先，树立设计控制理念，推行标准设计和限额设计。推广标准设计有利于较大幅度降低工程造价，节约设计费用，加快设计进度。限额设计是控制工程造价的主要手段，根据业主资金情况和项目技