营销不是推销产品不是东西.ppt

营销不是推销  产品不是东西 房地产营销策划案例三 “奥林匹克花园” 的产品策略 理论回顾产品策略：有形的商品+无形的服务 核心产品：不是东西 而是用途和功能 形式产品：实体、外观、品质 品牌、包装、特色 延伸产品：送货、安装、维修 保证、培训、融资 案例：“沈阳奥林匹克花园” 产品策略  项目背景 奥林匹克花园作为中国房地产一流连锁品牌，已在广州、上海、北京、天津、成都、郑州、武汉等13个大中城市开发了19个连锁项目。 沈阳奥林匹克花园是奥林匹克花园东北连锁的第一站，总占地2600亩（173万平米），超大别墅社区 形式产品——园区实体 园区经济技术指标 一期主要指标 总用地面积：2600亩（173万平方米） 总建筑面积：86万㎡ 容积率：0.49 总规划户数：6000户 绿地率：60% 正开发的二期主要指标 总用地面积：14.10ha 居住总用地面积：12.65 ha 建筑占地面积：35731㎡ 总建筑面积：82759㎡ 层数：3-5层 建筑密度：25.34% 容积率：0.58 绿地率：50% 特 色 “有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌社区 首个推崇“科学运动 健康生活”的大型运动健康社区 首家引进“健康管家”物业管理体系 首倡“编织”规划建筑的原生运动社区 首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区 paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走 首个澳式坡地建筑社区 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 皇家山水新城，国际运动社区 大型运动健康社区 公共空间（1000亩）分为七个主要区域 商业中心区：澳州风情步行商业街 奥林匹克运动区：原动力十足，极限运动区、露营、篮球场、网球场、足球场丰富罗列，散布有序 家庭趣味区：湖畔徜徉专区，家庭烧烤区，旱冰区及脚踏车区 儿童游乐区：游戏屋、小城堡、赛车场，艺术绘画区，小运动喂养区、沙池 老年养生区：足底按摩步道，浓情小菜园、太极拳场地、气功场地、跳舞场地、健康养生 邻里公园区：宅间绿地，运动小品惬意融合，和谐共赏 漫步水系区：溪流由北向南依地势蜿蜒而下，与两湾人工湖相连，相映成辉  “健康管家” 运动医学的专业人才，为社区住户制定出适合于专业标准的健身、营养、抗衰老和运动方案， 设立身体适能检测中心，定期对业主进行健康检测、机能检测、体质检测等，为业主提供深层次的健康管理与咨询服务。 健康管理中心，将室外运动休闲配套设施与网球场、篮球场、小型足球场、宅间运动小品有机联系起来 奥林匹克运动城， 环绕长约2km、 10万平米体育公园， 室外网球场、篮球场、足球场等丰富体育设施， “健康管家” “编织”理念 量体奥林匹克花园基地特质，梳理原始坡地纹理，将原味澳式建筑形态和道路系统，与周围山、河、林、湖等自然脉络纺织为一体，让人工的和天然的相互编织，和谐共生。 ——世界著名设计公司澳大利亚COX（舵手，全球排名前十位）执行总裁， 2000年悉尼奥运会主场馆设计者，菲利普·考克斯先生亲自主笔 “Paseo”山水运动景观体系 前院后院和至公关绿化、活动场所直接相连，将各家各户与公共设施、休闲场所联系在一起，为居民提供安全亲切的活动休息场所 水景、园景、屋景与人互为融合 澳洲风情 每户私家花园四倍于住宅建筑面积的 内部空间设计精巧，层次丰富，如玄关、餐厅与客厅的半错结构、通透的艺术天井等巧妙处理。 4.8米、6.0米的大客厅与3.3米以上开间卧室的设计保证通透的阳光空间与居家的舒适性 模糊室内外空间的界限，让房子成为风景的一部分，让家与自然一起生长。 面积控制合理，TownHouse在160—255平米之间，紧凑实用，性价比较高 立面简洁、通透、自然，坡屋顶造型 新生活的领跑者 足不出园即可享受运动、健康的新生活 完备的休闲、体育、文化、生活配套 体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室外体育设施， 商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、酒吧、医院、派出所 教育：幼儿园、小学、运动指导学校 品牌特质：唯一 房地产届唯一与中国奥委会合伙、 具有商用标志使用特许权的住宅小区 品牌特质：代言 “开发奥林匹克