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2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷四 [单选题]1.下列选项中，属于估价基本事（江南博哥）项的是（　）。 A.估价目的 B.估价依据 C.估价原则 D.估价方法 参考答案：A 参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在对价值价格进行分析、测算和判断之前需要确定的基本要素，通常称为估价基本事项。 [单选题]2.下列有关价值类型的表述中，正确的是（　）。 A.价值类型应根据估价方法来确定 B.同一估价对象的价值是唯一的 C.投资价值是最常用的价值类型 D.市场价值是最基本的价值类型 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定；选项B错误，由于房地产价值价格的种类较多，不同种类的价值价格不仅内涵、性质有所不同，而且即使同一房地产在同一时间，其不同种类价值价格的大小或高低往往不同，甚至差异很大，所以到了某个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估价值价格，而应明确是评估哪种具体的价值价格，即要确定价值类型；选项C错误，市场价值是最基本、最主要、最常用的价值类型。 [单选题]3.下列关于房地产估价说法中，正确的是（　）。 A.房地产估价本质上是评估房地产价格 B.房地产估价应模拟市场估价 C.房地产估价可以作价格保证 D.合格的估价师可以得出完全相同的评估价值 参考答案：B 参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价本质上属于价值评估；选项C错误，房地产估价并不作价格实现保证；选项D错误，尽管都是合格的估价机构和估价师，也难以得出完全相同的评估价值，只会得出基本相同或相近的评估价值。 [单选题]4.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。 A.49627 B.57647 C.65548 D.65920 参考答案：C 参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿需要的估价。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000/（1+0.5%）1.5+（3000×（1-10%）/0.5%）×[1-1/（1+0.5%）6]＝65547.57（元）。 [单选题]5.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（　）。 A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 B.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约 C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产 参考答案：A 参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 [单选题]6.房地产是（　）三者的复合物。 A.实物、权益、区位 B.实物、区位、位置 C.实物、权益、权利 D.权益、位置、拥有者 参考答案：A 参考解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地一级建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位三位一体的复合物。 [单选题]7.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（　）。 A.烟囱 B.水塔 C.桥梁 D.住宅 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。 [单选题]8.在房地产估价中，建筑物（　）。 A.包括房屋和构筑物两大类 B.仅包括房屋，不包括构筑物 C.包括房屋、构筑物和土地 D.仅仅指房屋 参考答案：A 参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑