住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探.docx

住宅小区开发前期策划及 投资咨询粗探 Revised by Liu Jing on January 12, 2021 【最新资料,Word 版，可自由编辑！】 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施 工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘 价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划， 住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利 性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身 的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探 讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地 块占地面积 21000M2 ，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐 备，高架、公交、地铁(在建) 等交通设施完备， 目前，开发商已与政府 土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5，出让金为 3675 万元。另外开发 商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被 动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前， 在目前只有 土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行 住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分 布范围从最低的 3980 元/M2 至最高的 9980 元/M2 ，购房户有较大的选择空 间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 价 价格范围 楼盘家数 建筑形式 3980—4980 元/M2 2 高层 4980—5980 元/M2 5 高层、小高层 5980—6980 元/M2 12 小高层、中高层 6980—9980 元/M2 1 小高层 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980—6980 元/M2 。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地 工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层 为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元 /M2 。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础 上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上 海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的 2002 年上海市房地产市 场商品房预售结构分析数据， 2002 年房地产市场商品房户型面积 70M2 以 下的仅占 2.2%，房型面积 70— 100M2 的占 16.3%，户型面积 100—150M2 占 53.9%，户型面积在 150M2 以上的占 27.7%，由于户型面积在 100M2 以上的 占 81.6%，户型面积明显偏大， 使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上， 目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型， 它不是指传统意义上的 50M2 左右户型， 而是指二房一厅面积在 85M2 左右，二房二厅面积在 100M2 左右的户型， 这种户型实用性强，总价适中， 物业管理费也不高， 对工薪 阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房 型、建筑面积和占比定位如下: 房型 一房一厅 一卫 二房二厅 一卫 二房二厅 一卫 三房二厅 二卫 四房二厅 二卫 建筑面 建筑面积 70M2 85M2 100M2 130M2 160M2 占比 5% 35% 35% 15% 10% 销售目标 欲与年轻 首次购房 首次购房 政府及企 外企高新 客户 人分开居 的工薪阶 的经济能 事业单位 技术企 住的老年 层 力较强的 中层以上 业、金融 人 工薪阶层 管理干 部，二代 以上家庭 证券信息 界白领， 外地来沪 经商人员 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二 厅一卫每套房屋销售均价为： 52.5 万元—61.8 万元。一般情况下购房者 首付 30%，即 15.75 万元—18.5 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿 还，以 61.8 万元(二房二厅一卫)房型为例，首付 18.5 万元，余款 43.3 万元分 20 年偿还，目前商业贷款月利率为 0.42%，每万元每月还本 付息额为 66.21647 元，每月还款额经计算为 2867 元， 对于中等偏上收入 家庭购房户应该有还款能力。 另外， 如果购房户能够得到部分公积金贷 款