吕萍-房地产开发与经营（第五版）第7章.pptxVIP

房地产开发项目可行性研究第七章本章内容提要本章在介绍房地产开发项目可行性研究概述的基础上,对房地产开发项目的财务状况、风险承受能力、国民经济评价、环境影响评价等内容进行了详细的介绍，并通过具体案例深化对上述几方面内容的认识。 目录CONTENTS房地产开发项目可行性研究概述01房地产开发项目的财务状况分析02房地产开发项目的风险承受能力分析03房地产开发项目的国民经济评价04房地产开发项目的环境影响评价05房地产开发项目可行性研究案例06 PARTONE01PART ONE房地产开发项目可行性研究概述 和1. 房地产开发项目可行性研究的概念房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资决策前,通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在法律上是否合规、在技术上是否可行、在经济上是否合理,进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化,以提高决策的可靠性,并为项目的实施控制提供依据或参考。1.1 房地产开发项目可行性研究的概念、分类和作用 1.1 房地产开发项目可行性研究的概念、分类和作用2. 房地产开发项目可行性研究的分类根据不同的分类方法,可以将房地产开发项目可行性研究划分成不同的类型：按照房地产可行性研究所处的阶段和研究的详细程度不同,可以分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。按照房地产可行性研究对象提供的现状条件不同,可以分为土地以及开发项目的可行性研究、房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究。根据房地产项目的用途不同,可以分为居住房地产项目可行性研究、商用房地产项目可行性研究、办公房地产项目可行性研究、旅馆房地产项目可行性研究、餐饮房地产项目可行性研究、娱乐用途房地产项目可行性研究、工业用途房地产项目可行性研究、特殊用途房地产项目可行性研究、土地开发项目可行性研究等。根据房地产项目未来获取收益的方式,可以分为出售型房地产项目可行性研究、出租型房地产项目可行性研究和混合型房地产项目可行性研究。 可行性研究在项目投资实践中具有的重要作用具体体现在以下几个方面:可行性研究是投资决策的重要依据。投资项目,尤其是大型房地产项目投资决策,必须建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上,对项目的合法性、技术可行性和收益性进行判断评价。可行性研究是项目审批的依据。在我国,投资项目必须列入国家的投资计划。房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批,而立项审批的依据之一就是提供可行性研究报告或项目建议书。可行性研究是项目资金筹措的依据。房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析,企业从中可以了解项目的筹资能力、还本付息能力和经营效益获取能力。商业银行等金融机构根据可行性研究报告(或项目评估报告),可了解项目的流动性、收益性和安全性,结合国家的信贷政策,做出能否提供房地产开发贷款的决策。因此,这也是企业筹集资金和信贷方提供资金的依据。可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排,这些正是项目设计任务书的内容。可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案的框架内,按部就班地落实项目的前期工作,指导开发商与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。1.1 房地产开发项目可行性研究的概念、分类和作用1.1.3 房地产开发项目可行性研究的作用 资金筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发项目投资巨大,开发商务必在投资前做好对资金的安排,通过不同的方式筹措资金,保证项目的正常运行。财务评价。财务评价是依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行性的一种方法。风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容,包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。国民经济评价。国民经济评价是指按照资源合理配置的原则,从国民经济的角度出发,用一套参数(包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等)计算、分析项目对国民经济的净贡献,以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分,也是投资决策的重要依据。结论。根据对相关因素的分析和各项评价指标,对项目可行与否做出明确结论,针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。1.2 房地产开发项目可行性研究的内容和步骤1.2.1 房地产开发项目可行性研究的基本内容（2） 1.2 房地产开发项目可行性研究的内容和步骤1.2.2 房地产开发项目可行性