地块分析及前期定位规划设计建议.ppt

主题形象定位 方案一 城央福地、引领回归城市、品质安居新思想 项目的主题形象是项目的灵魂和中心思想，是气质内涵和精神主张，是本项目不同于其他项目的文化差异，也是项目于客户沟通的主要元素。主题定位也是对自身核心价值的浓缩和升华。项目的案名就是主题形象定位的最好体现。 华兰府邸 上风上水-至善尽美 湖波荡漾-惬意人生 华兰：项目位于华兰大道，突现位 置优势，强化客户区域概念，通过营销推广， 树立产品口碑效益。 府邸：府：贵族的住宅。 邸：高级官员的住所。 释义：身份尊贵，享受生活的安居之所。 第十八页，共三十一页。 方案二 桃花深处有人家 桃花源 花海飘香-城市桃源 繁华深处-娴静逸然 在项目景观规划中，引用（桃花源记）中的意境造景。进入小区以桃花林为引入点，规划布局小桥、流水、桑树、竹林等。并种植大量观赏性可开花的树木，比如桂花树、木槿等。与绿化植物协调搭配，创造出一个令人神往，质朴自然、恬静休闲的宜居环境。以此，作为本项目的主题卖点，避免行业项目同质化的弊端。 第十九页，共三十一页。 客户定位 潜在客户： 周边私营业主、个体商户购房需求。 投资客户 外来客户 其他需求客户 主要客户： 城区内改善性置业需求的原居民客户。 城乡进城置业需求，为子女就学需求的客户。 年轻客户刚需购房、首次置业的客户 第二十页，共三十一页。 物业形态定位 地块条件等因素的限制下，物业建筑类型为电梯洋房，高层、商住综合楼。 电梯洋房：与消费者主要需求匹配，一梯两户，大平层设计，入户花园，观景楼台等在设计中要突出体现。 高层：提高容积率，提升使用价值，完善产品的使用率，舒适度。户型设计合理布局。从细节上增加产品竞争力。 建筑风格：中式简约，细节可上适当设计传统造型，风格稳重、大气、低调，有厚重感。 第二十一页，共三十一页。 商业定位 项目两面临路，东侧临华兰大道，地块与道路距离较远，项目大门规划在此位置，商业的规划布局可着重考虑社区生活配套服务需求及需要停车位的商业业态。西侧临劳动南路，由于临路距离有限，考虑以商品专卖等业态商业。规划、布局、面积符合此商业的营业面积。 项目位于新乡商业中心辐射区域，属于老城区，临街商业氛围较好，临街底商目前租金价格，基本符合此区域商业价值。 为增加项目商业附加值，临路交叉口规划为26层商住综合楼，裙楼为3层。与斜对面在建大型商业综合体项目遥相呼应，相铺相成。有利于商业集聚，可有效增强此区域的商业氛围。项目商业价值将明显提高。 第二十二页，共三十一页。 * 新乡华兰大道劳动路（大型机床厂北院） 地块分析及 前期定位、规划设计建议 第一页，共三十一页。 第一部分：城市 市场 地块 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%，总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年提高1.8个百分点。 第二页，共三十一页。 市场现状： 依据{新乡市城市总体规划（2008-2020）}，新乡市对房地产发展制定了“东移南扩”的发展方针。城市规划主体方向是东部和南部，相应的软硬件设施逐步完善。使此区域的房地产开发具备明显优势。东区随着政府的东迁，教育等优质资源的完善，竞争优势尤为明显。 新乡房地产市场，目前处于发展的成熟期，供应大于需求，随着知名开发商纷纷进驻，尤其是国内一线开发商的进驻，给本地开发商，尤其是新锐开发商，造成了巨大的压力，市场竞争异常激烈。 依照中央政策，新乡加快了老城及城中村改造步伐， 第三页，共三十一页。 版块描述： 东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强势配套，特点显著，随着生活配套的完善，投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心，板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。本地块房地产开发规模较大，知名企业，高档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。此区域为城