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6、?? 取得土地证后，又变更了规划 举例：工程规划许可证发生变更，超规划面积、少于出让合同面积、用途发生了改变。 措施建议： （1）、核对出让合同面积和工程规划许可证面积，核实超面积部分是否补办了出让手续或签订了土地出让合同补充协议。 （2）、 核对出让合同和地价款发票。 （3）、按新的规划面积。 （4）、按新的规划用途，前提补签合同。 第三十页，共五十三页。 7、土地证与地上房屋的房产证互相不对应 ? 举例：房屋压红线，案例 措施建议： （1）、严格核对现场，严格核对土地证附图和房产证附图。 （2）、用多个土地证的面积，按建筑面积进行分摊，抵押时多个土地证同时抵押，同时进行评估。 第三十一页，共五十三页。 8、面积发生变化 举例：房屋拆迁、土地切割、增建了建筑物、土地证中含代征地面积 措施建议：严格现场实物和权属证书附图和附表核对，在报告中提示。 1） 已拆除的房屋要扣除。 2）已经分割的土地面积，要有测绘面积数据，如果已经分割给外单位，还需出具权属确权证明文件。 3） 土地证中含代征地面积，也要扣除。 4） 地上增建了建筑物，要提供规划批准文件。 第三十二页，共五十三页。 9、不同用途面积分摊、分割 举例： 措施建议： （1）实地有明确的界限能够划分出来，分割测绘。 （2）按建筑面积分摊。 第三十三页，共五十三页。 10、回迁房，联建房，早期商品房 举例：未办理出让 措施建议：类似于划拨地上的房产，有房产证，无土地证，扣除需补交的土地出让金。 第三十四页，共五十三页。 11、违规发证、越权发证 举例：证号相连 、开天窗、土地证无年限（出让） 措施建议：提示性语言。 第三十五页，共五十三页。 12、实际用途发生变化 举例：如住宅变办公 措施建议：合法原则，以土地证用途为主。 第三十六页，共五十三页。 13、房屋出租 举例： 措施建议：1）、装修费用的处理，如果装修费用是承租人负担，评估价值中不含装修费用。 2）长期租约 3）、租约期内的租金处理。按合法原则，只要租约是双方真实意思的表示，租约受法律保护，租约期内的租金按租约租金计算，租约期外的租金按市场租金计算。评估价值是有他项权利限制的评估价值。 第三十七页，共五十三页。 三、不同评估对象的处理  1、在建工程抵押（一） （1）、无市场案例特点的把握 （2）、不同工程进度的把握 （3）、是否竣工验收 （4）、是否规划验收 （5）、地价款是否已经交清 第三十八页，共五十三页。 房地产抵押评估实务交流  ——协调能力与评估技术 第一页，共五十三页。 目 录 第一部分 抵押评估中非技术类问题处理 （协调能力，与不同的人群进行沟通交流） 第二部分 抵押评估中技术类问题处理 一、评估原则 二、权益类问题处理 三、不同类型的评估对象处理 第二页，共五十三页。 第一部分 抵押评估中非技术类问题处理 科学 + 艺术 技术 + 协调 评估 与 估价 第三页，共五十三页。 一、与委托方交流 1、与财务人员交流 2、与前期开发人员交流 3、与工程部人员交流 4、与董事长交流 5、续贷项目 第四页，共五十三页。 1、与财务人员交流 关注点：贷款金额、评估金额（1）、了解贷款额?、与银行协商的贷款比例、初步判断需要抵押物的评估值、进一步判断委托方的要求是否合理。（2）、了解对银行的认识 （3）、了解工程款的支付 （4）、尽可能多地收集本项目的有关材料。 （5）、初步结果出来后与委托方交流， A、审贷分离，B、周围案例，C、实际成本。 (6)、了解会计科目与评估价格的关系 第五页，共五十三页。 2、与前期开发人员交流 关注点： 1)、项目手续的合法性 2)、批文批件间的关系 3)、各种数据之间的关系，特别是规划批准建筑面积之间的关系。 4)、前期投入成本，（征地拆迁费用，项目转让费用，土地开发费用等） 第六页，共五十三页。 3、与工程部及销售人员交流 关注点： A、1）、了解造价方面的水平 2)??、了解造价装修、设备方面情况 B、1）、了解预售情况 2） 、了解销售价格与销售情况 3）、 落实抵押物清单（重点） 第七页，共五十三页。 4、与董事长交流 关注点： 1)、抵押物价格（同财务人员） 2)、收益价格测算（土地性质改变，前提是用途合法） 3)、有价无市（足够长的时间，个案） 4)、贷款的目的与动机：卖给银行 第八页，共五十三页。 5、遇到续贷项目时 关注点：上次评估和抵押情况 1)、了解上次贷款额 2)、了解抵押物清单是否发生了变化,即评估对象的状态与现在有无变化，特别是