房地产定价原则.pdfVIP

. 住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨 在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定 价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为 项目的单位售价，其公式为 P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑 成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅 要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是 以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行 业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大 于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的 定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样 就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细 分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法， 以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实 际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这 里，称之为类比量化定价法。 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的 不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分 值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次 根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项 目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住 宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定 出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了 量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分 整理范本编辑 word ！ . 法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行 业竞争状况。 一、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了 12 个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交 通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑 风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为 1、2、3、 4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表 1。 整理范本编辑 word ！ . 表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2] 整理范本编辑word ！ . 整理范本编辑word ！ . 二、权重的确定 整理范本编辑 word ！ . 表 2 住宅项目影响因素权重计算表（0？9 评分法）[3] 笔者运用价值工程中的 09 评分法来确定权重。 整理范本编辑 word ！ . 三、项目均价的确定 通过表 2 确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的 分值，由公式得出各项目的总分，其中 n 表示项目影响因素的项数， Wi 表示权重，Fi 表示分值，其计算如表 3。 表 3 类比量化定价法计算表 然后根据表 3 得出的数据，运用最小二乘法建