物业维修部设施设备管理.docxVIP

NUMPAGES 1- PAGE 1 物业维修部设施设备管理 批 准： 年 月 日 审 核： 年 月 日 编 制： 年 月 日 物 业 公 司 年 月 日 物业维修部总体组织结构图经理空调（15）空调机弱电（7）装修（10）空调机给排水/消防/煤气（10）空调机强电/电梯（11） 物业维修部总体组织结构图 经理 空调（15） 空调机 弱电（7） 装修（10） 空调机 给排水/消防/煤气（10） 空调机 强电/电梯（11） 行政助理 行政助理 PAGE20 / NUMPAGES21 安全管理小组组织结构图 能源管理小组组织结构图 能源管理员空调主管强电主管部门经理 能源管理员 空调主管 强电主管 部门经理 给排水主管 给排水主管 三、物业维修部设施设备管理 设施设备维修保养管理总则 设备一、二级保养制度 设备大修制度 设施设备故障处理程序 电气设备运行与维保制度 弱电系统运行与维保制度 空调系统运行与维保制度 给排水系统运行与维保制度 擦窗机与登高车维修保养制度 建筑/装修维修保养制度 设施设备维修保养管理总则 加强设施、设备的维护保养工作必须坚持“预防为主”和“维护与计划检修相结合”的原则，做到正确使用，精心维护，使设备经常处于良好状态，保证设备、设施的长期、安全、稳定运转。 设施、设备操作人员是设施、设备维护保养的责任者，实行以操作人员为主的设备维护保养责任制。操作人员必须以严肃的态度和科学的方法正确使用和维护好设备，必须严格执行岗位责任制和各种设备操作规程。 操作维修人员要不断学习钻研各岗位业务技术。要定期进行多岗位培训，使操作和维修人员能做到一专多能。做到“四懂三会”（四懂是：懂结构、懂原理、懂性能、懂用途；三会是：会使用、会维护保养、会排除故障）。 特种设备操作维修保养人员须按政府有关部门的规定经过培训、考核合格后发给证书，才能持证上岗操作和维修。从事电气（具）操作维修人员必须是有证电工、电焊工，无证者不得单独从事电气（具）维修工作。 设备操作人员必须严格遵守操作规程，进行设备的启动、运行和停机。设备操作维修人员，必须坚守岗位，严格执行巡视检查制度，认真填写运行、维修记录，严格执行交接班制度。 设备维修保养人员应定时定点上岗检查，随时注意观察设备运转情况，发现缺陷和隐患要及时消除，不能立即消除的缺陷，要及时向部经理或设施设备管理部管理员汇报并作好记录，确保正常运转。 操作和维修人员应该为设备创造良好的运行环境，搞好设备环境及劳动保护、安全管理工作，对本岗位的设施设备等要定期检查维护，并做好清洁卫生工作。 重要设备应有专人负责定期检查、维修，对在用、备用、封存和闲置的设备，都要定期进行除尘、防潮、防腐蚀等的维护保养工作，做好清洁、润滑和紧固工作，及时消除跑、冒、滴、漏。 各级设备管理人员必须对各种设备维护保养制度的贯彻执行情况进行定期检查，认真总结操作和维修工作的经验教训，不断改进设备管理工作。 设备一、二给保养制度 设备一、二给保养均有维修部根据设备的保养项目及周期提出年度计划，由各工种领班负责按年度一、二给保养的设备计划组织安排如期实施。 凡属一级保养的设备，均以运行操作人员为主，维修人员为辅，对设备外表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、调整，查明和消除不正常运转因素，并认真做好记录。 凡属二级保养的设备，均以专项维修人员为主，由操作人员参加擦洗，负责拆检、修复、更换部分零件、调整定位和间隙、紧固机件等，并认真做好修理记录。 一、二级保养要按期完成，不得遗漏，保养后要有各工种领班或有关部门技术人员验收合格并签署后，方可投入运行，不得使各种设备带故障运转。 一、二级保养和修理的项目记录认真填写好后，应及时送交给部门主管。 设备大修制度 为了保证主要设备能长期安全运行，使设备运转达到正常营业的要求，对大型设备一般隔3~5年或根据设备维护手册规定年限进行大修。 大修是工作量最大的一种计划修理，但设备两次大修间隔应在1年以上。 设备大修方案由部门主管会同各工种领班共同研究制订，正/副总经理审核后实施。 设备大修方案内容包括：修理内容、质量要求、工程进度、劳动力、备品配件、材料、特殊工具需要量、试车、验收规程、安全措施及费用预算等。 设备大修要严格执行检修方案和检修规程，把好质量关，采取自检、互检、专业检查相结合的办法。对主要承压承载部件、压力表、安全阀等均应有鉴定合格证，压力容器、电梯等危险性较大的设备检修，除按检修规程或方案进行验收外，还必须执行专项设备管理的有关规定。 设备大修后，经过一定时间的试运转