营利事业所得税查核实务建筑业.pptVIP

營利事業所得務建築業麗真1 課程大綱?行業概述?相關法規?營造業核重點及逃漏方式概述?帳簿文據?收入、銷貨成本、各項費用?核實例2 行業概述?行業概況建築業係以投資委託營造廠興建房屋出售 、出租為業者屬之 ，如建設公司 、投資公司 。3 行業概述?經營方式 ：大約分為 6種：ü自地自建ü合建分屋ü合建分售ü共同投資興建ü買賣成屋或土地ü合建分成4 行業概述?行業特性ü工程施工期間長ü壓低房屋售價ü工程成本需按各工地分別計算：屬分批成本制故涉及共同費用分攤問題5 行業概述?建造程序ü工程招標ü訂定工程合約大致有四種：總價合約、單價合約、綜合合約、成本加價費用合約ü施工ü完工6 相關法規?所得法第 4條第 16款個人及營利事業出售土地 ，其交易之所得 ，免納所得。?所得法第 24條第 1項營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用 、損失及捐後之純益額為所得額 。(收支配合原則 )7 相關法規?所得法第 28條製造業耗用之原料，超過各該業通常水準者，其超過部分，非經提出正當理由，經稽徵機關明屬實者不予減除 。?所得法第 30條借貸款項之利息，其應在本營業年度負擔者，准予減除 。8 相關法規?所得法第 45條凡資之出價取得 ，指取得價格 ，包括取得之代價 ，及因取得並為適於營業上使用而支付之一切必需費用 。?營業法第 17條營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額 。9 相關法規?營業法施行細則第 21條營業人以土地及其定著物合併銷售時 ，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外 ，依房屋評定標準價格占土地公告現及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額 。10 相關法規營利事業所得核準則?第24條之 1?第24條之 2?第32條第 3款?第51條之 1?第78條第 1款第 10目及 11目?第97 條第 9款?第111條之 111 核重點及逃漏方式? 如何選定核重點ü自地自建者有關土地成本之取得偏高者ü合建分屋或分售 ，根據合約規定 ，地主分配之房屋或土地較一般常情為高 ，地主是否為股東或合建分屋公司未列土地成本者ü已售房地之售價較實際售價 (或預售價格)為低者ü公共設施用地 ，如公園 ，其土地及改良費用 ，已列入本期成本 ，但其所有權則過予公司股東或未過ü土地交易免所得分攤營業費用 、利息支出等相關費用不合規定比例者12 核重點及逃漏方式? 如何選定核重點ü應直接歸屬免土地負擔之費用 ，而未調整自土地收益項下減除者ü屬銷管費用帳列成本科目者ü合建分屋房地售價是否正常 ，地主是否為股東 ，土地售價是否偏高 ，房屋售價是否偏低ü合建分成的約定比例是否合理 ？土地是否為關係人所有ü列報企劃收入 、代銷佣金收入是否合理？委託人是否為關係人 ？有無利用個人名義建屋出售逃漏營業收入13 核重點及逃漏方式?常見逃漏取巧方式及破解之道ü建設公司利用個人低買高賣虛列土地成本時應如何核? 可調土地登記簿謄本、、、藉以瞭解權移轉流程象交易日期 交易對? 可調土地出售人歷年綜合所得財資料 以瞭解其財務申報書 、狀況，14 核重點及逃漏方式?常見逃漏取巧方式及破解之道ü資負債表列有長未於非營業損失項下列報利息、，短期借款 卻，可能隱藏列報於營業成本ü建設公司以土地及房屋合併銷售 常壓低房屋售價 ，相對提高土地售價 造成銷售房屋虧損 ，土，，地增益提高15 帳簿文據? 帳簿文據之種類ü以包工不包料方式委託營造廠興建者，餘與營造除營造廠部分工資之紀錄外廠同 並應提示工程合約，。、約房屋買賣合房地價目表等、可ü以包工包料方式委託營造廠興建者免再設材料明細帳與有關材料之生紀錄，ü以自地自建方式建屋出售時 並應具備，建築師簽名蓋章之設計圖 及依圖樣，核計之應耗材料數量明細表及預售合約 房地價目表等、16 收入類?收入實現之認定ü以所有權移轉登記日期為準ü所有權未移轉登記前 ，已實際交付者，以實際交付日期為準ü兩者無從考時 ，依其買賣契約或得資料認定之17 銷貨成本?營造業成本主要核程序ü各工程成本分析ü房、地成本歸屬之調整ü已售 、待售成本之調整ü建物利息資本化之調整ü合建分屋成本之調整ü材料耗量之調整18 各項費用?工程費用與銷售費用之劃分?營業費用之遞延?出售土地之營業費用的攤計19 核實例○○建設股份有限公司經營興建房屋出售業務其經營型態係採合建分售方式96年度營業收入總額申報80,425,735元 ， 營業成本為86,951,894元 ， 營業費用 6,607,602元 ， 非營業收入 32,786元，非營業支出 400,551元 ， 全年所得額虧損13,501,526。 免徵所得之出售土地損失 12,999,555元，課所得額虧損 501,971。20 核實例1.依據該公司提供之房地買賣