伟业大连长兴岛高尔夫项目定位策划提案.pptVIP

区域住宅市场现状 现状供应：以岛内中心区域高层或小高层产品为主，别墅为市场空白； 潜在供应量：潜在供应较多，但仍以高层公寓产品形式为主，户型面积略有放大趋势 主力户型：两居主力户型在60-90平米之间，三居主力户型在100-120平米之间，产品舒适度较低； 产品价格：单价集中在3500-4500/平米的单价，整体价值不高 从销售情况看：销售速度较快，目前岛内大规模拆迁所带来的刚性置业风潮使各项目快速去化，紧凑型两居、低总价产品去化速度尤为突出； 公寓以高层/小高层为主，洋房/多层产品供应量较少，潜在项目众多，目前市场供应以刚性需求与改善类产品为主，单价低，面积小、低总价产品相对畅销 区域住宅市场分析 外区域人群支撑本区域相对高端产品，需要将研究范围扩大至外部市场 因此我们将对大连市场内别墅类项目情况进行研究； 第五十四页，共一百一十六页。 别墅供应项目汇总 52%的项目容积率在1.0以下,40%是纯别墅项目 建面百万平米以上的大盘5个，而中小型规模项目是市场供应主流 除金石滩板块外，其余三大板块的潜在供应量较大，15个项目即将开售，未来供应较大 未来别墅市场供应以城市西部区域为主，纯低密度项目较少，自然资源型项目偏多 大连别墅市场分析 第五十五页，共一百一十六页。 独栋产品供应特征 1 城市核心板块: 占据天然山海景观和城市便利资源 单价38000元/平米；主力户型450-600平米；主力户型总价1700-2200万 西山风景板块： 目前无在售独栋产品；但未来有中体奥林匹克花园、海昌红旗谷、亿达东沟项目面世，主力户型300-600不等 金石滩板块： 单价12000-20000元/平米；大部分主力户型600-800平米；少量项目小独栋200-260平。主力户型总价1400-2300万 独栋产品供应有8个项目，11个待售项目 纯独栋项目5个 在售项目主要集中在城市核心板块、金石滩板块 其中金石滩板块独栋在售项目较多，主要有东方优山美地、红堡、金石天地等 独栋产品分布相对集中于优质山海景区，在售项目不多 旅顺板块： 蓝湾三期和小平岛项目均未定价，蓝天下预计价格25000元/平；主力户型600-790平米；主力户型总价预计1750-1980万 2 5 6 7 11 21 20 12 14 3 19 18 17 16 15 22 23 25 大连别墅市场分析 第五十六页，共一百一十六页。 独栋产品供应信息 独栋产品单价呈现二级分化趋势，近市区项目25000-38000元/平米，金石滩单价15000-20000元/平 户型集中在600-800平米之间，主力户型总价集中于1700-2200万 金石滩板块的产品去化速率明显好于其他版块，单价集中在14000-22000元左右，主力户型500平-800平米，主力总价800-1120万 成熟区域的小尺度产品去化较好，而产品兑现力与区域成熟度作为主要支撑 大连别墅市场分析 第五十七页，共一百一十六页。 市场现状——独栋 现状供应：集中在城市西郊、开发区金石滩及旅顺口区板块，目前潜在供应较大，存量较高； 西山板块内供应量和潜在供应量较多，但上市时间多数尚未确定； 主力户型：独栋产品尺度多在200-270平米之间，舒适型在400-550之间； 产品价格：金石滩板块在售项目较集中，独栋单价为1.2万元/平米以上； 从市场供应来看，面积200—300平米的产品为主力； 高端低密度产品发展较为成熟，能实现较高价值，但就目前市场看，供应较低，消化速度取决于项目成熟度，大面积产品，供应较低； 大连别墅市场分析 第五十八页，共一百一十六页。 联排双拼产品供应特征 双拼、联排产品供应有11个在售项目，同时有11个潜在项目 在售项目主要集中在西山风景板块、旅顺板块 西山风景板块售项目较多，主要有万科溪之谷、英伦官邸、美树日记等 双拼与联排供应主要集中在西郊、旅顺板块，金石滩板块供应主力来自红星海项目 8 3 4 1 城市核心板块: 单价38000元/平米；供应面积集中于240-300平，海景资源别墅主力总价1000万左右 西山风景板块： 目前在售较多，未来供应也很大。均价22000-25000元/平，主力户型220-270平，主力总价500-620万 金石滩板块： 单价16000-20000元/平米；大部分主力户型200-400平米。主力户型总价300-600万 旅顺板块： 目前区域内只有合生定价13000元/平；主力户型偏小200-260平米，主力总价257-310万 6 26 10 9 13 12 11 14 15 20 19 17 16 22 23 25 24 27 大连别墅市场分析 第五十九页，共一百一十六页。 联排双拼产品的单价集中在15000-22000元/平米，户型集中在220-260平米之间，主力户型总