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广州天河北项目盈利规划表 科目 金额 一、营业收入 79407 二、营业总成本 　 其中：营业成本 43105 营业税金及附加 4471 土地增值税 6531 管理费用 818 财务费用 0 销售费用 2382 三、营业利润 22100 减：所得税费用 5525 四、净利润 16575 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 第六十三页，共一百页。 广州天河北项目资金平衡表 　 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合 计 一、资金支出 土地费用 19378 　 　 　 19378 　 建设成本 415 5700 10000 5404 21519 　 利息支出 　 736 736 736 2208 　 税金支出 　 　 5299 11227 16526 　 费用支出 　 1000 1200 1000 3200 　 偿还贷款 　 　 　 25000 25000 　 股东投资收回 　 　 19793 　 19793 　 合 计 19793 7436 37028 43367 107624 二、资金来源 销售回笼 　 　 59703 19704 79407 　 新增贷款 　 25000 　 　 25000 　 股东自有资金投入 19793 　 　 　 19793 　 合　计 19793 25000 59703 19704 124200 资金盈缺 　 0 17564 22675 -23663 16576 期初资金 　 0 0 17564 40239 0 期末资金 　 0 17564 40239 16575 16575 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 第六十四页，共一百页。 资金筹措主要要靠银行贷款。房地产投资大、周期长，全靠投资者自有资金投入，一是投不起二是不合算。百分之十几的利润要几年才实现并不高。房地产企业的成功在于利用财务杠杆，以小搏大，用30－40％左右的实投资金，通过银行贷款和销售回收滚动发展，完成全额投资。 在风险可控的前提下，保持一定的负债率，利用财务杠杆保持适度规模经营。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 第六十五页，共一百页。 成本控制至关重要。价格竞争是最直接的竞争，只有成本领先，我们才具有竞争优势，才能保证项目预期利润。我们要根据立项报告，将成本控制目标分解到每个环节。从项目第一步抓起，自始至终，全体员工有责。这就是我们常说的全员全过程成本控制。 利润实现是我们运作项目的最终目标，也是落实企业规划和年度经营任务的需要。一定要维护利润目标计划的严肃性。不仅总目标要落实，而且要按照年度计划坚决落实。这应该是企业经营主要考核的内容。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 第六十六页，共一百页。 （2）进度计划 房地产开发进度，对于房地产开发至关重要，他不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用节约财务成本，尽快实现利润。而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，便于公司及时主动占领市场先机。 进度计划包括市场调研、规划设计、报建办证、工程建设、销售招租、交楼物业管理或组织经营六大部分。各大部分还有小计划，小计划服从大计划，局部计划服从总体计划。在计划中我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 第六十七页，共一百页。 广州天河北项目开发总流程图 第六十八页，共一百页。 广州天河北项目设计流程图 第六十九页，共一百页。 广州天河北项目工程流程图 第七十页，共一百页。 广州天河北项目销售流程图 第七十一页，共一百页。 广州天河北项目主体进度 第七十二页，共一百页。 家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 第三十一页，共一百页。 城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。 消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善