宝地东花园产品定位报告.pptVIP

东外滩板块 M 内 环 线 本案 M 地铁4号线 400m 环线位置：内环以内 交通配套：4、12号线交汇，大连路隧道 距离地铁：400米 坐落内环以内，双轨交汇，区位具备标签性 地铁12号线 （规划） 优势1： 中 环 线 项目认识 大连路隧道 直达陆家嘴 第二十四页，共四十六页。 M 地铁4号线 地铁12号线 （规划） 本案 宝地广场 北美广场 西门子 中心 荣广商务 中心 东外滩板块商业商务中心，资源聚集度高 北美广场：高端商办综合体，德国大陆集团等大型企业总部已入驻。 西门子中心 宝地广场：招商进度顺利，小南国、迪卡侬等主力店已入驻。 海上海弘基休闲广场 荣广商务中心 优势2： 项目认识 大连路站 弘基 休闲广场 第二十五页，共四十六页。 项目认识 甲级写字楼 商业广场 自身为大型城市综合体项目，内环稀缺的2.5较低容积率 优势3： 第二十六页，共四十六页。 周 家 嘴 路 昆 明 路 荆州路 9号楼 项目认识 项目入市时间较长 9号楼无法与前期区隔，其展现力和调性难以全新塑造实现突破 劣势： 第二十七页，共四十六页。 板块市场认识 在售项目全部定位中低端品质，板块市场缺乏高品质 改善型产品供应 东外滩1号 外立面： 面砖、涂料 社区规划： 非人车分流 产品面积： 70-125㎡ 当前售价： 30500元/㎡ 圣骊河滨苑 外立面： 涂料 社区规划： 非人车分流 产品面积： 80-132㎡ 当前售价： 32000元/㎡ 第二十八页，共四十六页。 结论 依托显著优势，树立品质标杆，跳脱东外滩市场 项目定位： 内环内、东外滩核心、成熟综合体 第二十九页，共四十六页。 六、产品定位建议 第三十页，共四十六页。 市场分类 户型面积 单价溢价能力 流量水平 主流装修标准 首置 70-90㎡ 较低 较快 毛坯　 首改 100-140㎡ 3000-5000元 再改 150-180㎡ 相对高 适中 5000-6000元　 大平层 200㎡以上 相对低 缓慢 6000-10000元　 产品定位 项目落位 结合市场量价关系： 第三十一页，共四十六页。 房型 套数 面积（㎡） 套数占比（%） 2房 668 95~107 55.25% 3房 275 118~140 22.75% 大3房 99 174~180 8.19% 4房 46 180~185 3.80% 复式 61 115~330 5.05% 不规则房型 60 60~210 4.96% 合计 1209 —— 100.0% 前期产品配比情况 方案一 （推荐）： 尺度提升，占位再改市场 方案二 ： 维持现状，贴合市场主流 产品定位 第三十二页，共四十六页。 方案一（推荐）： 产品面积：155㎡三房（60%），175㎡ 3+1房（40%）面积适度控制，突出产品功能性 预计售价：4.3-4.5万元/㎡ （含5000元装修报价,成本控制在3000元左右） 预计销售周期：12个月左右 方案评价：流量速度与单价溢价能力相对平衡 第三十三页，共四十六页。 Tospur 同策咨询 Tospur 同策咨询 Tospur 同策咨询 Tospur 同策咨询 专业至上·服务至诚 宝地东花园产品定位报告 同策咨询股份有限公司 2012.12 第一页，共四十六页。 报告目录 宏观市场及后市预判 内环内市场分析 中高端市场分析 竞争市场分析 项目自身认识 产品定位建议 装修配置建议 附件：瑞虹新城分析 第二页，共四十六页。 一、宏观市场及后市预判 第三页，共四十六页。 宏观政策 2012年房产政策重在“补漏洞”和“重落实”，未见松动迹象 预计明年政策基调为“稳而压” 1月1日，上海市公积金贷款“收紧”，非改善型二套住房停贷。 1月底，上海有关部门明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷，房产税的征收和住房限售政策。 3月1日起，上海市调整普通住房标准，继续执行限售。 2月22日，传言外地户口持居住证满三年可购二套房，非政策微调，实是强调严格执行。 2月28日，新规收紧限购，本市无产权未婚子女，才可新购一套房。 3月23日起，上海经适房申请门槛再度调低 4月16日，上海市政府明确指示：继续坚持房地产调控力度不减，政策不变。 6月15日，上海叫停非沪籍补缴社保购房，规避政策漏洞 6月29日，部分区县实行上海户籍人士限购二套房，非沪籍单身人士不得在本市购买商品房 7月27日，上海市人民政府发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》（下简称《通知》），从严执行调控政策。 9月，上海市住房保障和房屋管理局下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》 2012年1月 2月 3月 4月 6月