公募基础设施REITs专题分析报告：年报经营承压，估值性价比.pdf

本文基于已披露2022 年报的 20 只公募 REITs 产品，重点针对年报提供的 REITs 经营业绩、底层项目运营情况、 持有人结构变动以及资产最新评估结果等信息进行总结分析；同时对2023 年以来国内REITs 市场发生的利好事项进 行跟踪解读。总结来看，2022 年在疫情持续反复、经济下行压力增大等不利因素的影响下，REITs 底层基础设施项 目的经营业绩表现分化明显，其中高速公路类项目的运营及业绩完成情况明显不佳；展望后续，不同板块基本面分 化有望收敛，底层项目经营将回归平稳态势。 2022 年 REITs 底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，高速公路类REITs 以及部分成立较早的产业园区类 REITs 全年业绩显著承压，相比之下仓储物流、环保水务以及 2022 年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层 项目运营情况相对稳健，展现出一定的韧性与抗风险能力。 可供分配金额方面，超过三分之二的REITs 产品2022 年可供分配金额超出发行时的预期水平，除了五只高速公 路类型项目以及博时蛇口产园 REIT 未达成预期外，其余 REITs 的完成度均超过 100%。收益分配方面，截至 2023/4/18，共计 15 只REITs 产品已为投资者兑现了2022 年度内收益；除高速公路类型外，多数REITs 实际分红水 平符合预期，对应分派率整体在3%以上 （基于2022 年初市值计算）。 截至2022 年末，各公募REITs 的持有人均以机构投资者为主，汇总至各行业类型来看，清洁能源、保租房与产 业园区类 REITs 对应的平均机构投资者占比相对较高，相比之下环保水务类 REITs 的个人投资者持有份额占比靠前， 平均占比为22.61%。纵向对比来看，各 REITs 的机构投资者持有比例均较 2022 半年末有所提升。此外，与2022 半 年末相比，多数REITs 前十大流通份额集中度有小幅下降，仓储物流类型整体份额集中度较高，对应占比在50%以上。 整体来看，产权类与特许经营权类 REITs 的底层资产估值变动符合其自身特性，部分项目出现分化主要由估值 模型的参数假设出现调整所致。产权类项目中除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT 有小幅下降外，其余REITs 较上年末或发行时均有所提升，增幅整体在 2%以内。特许经营权项目估值呈现分化，其中除华夏越秀高速REIT、华 夏中国交建 REIT 与鹏华深圳能源REIT 外，其余REITs 底层资产均较上一评估基准日的估值有不同程度的回落。此 外，REITs 二级市场在经历了持续的回调后，市场整体估值水平已回落至历史低位，多数REITs 估值性价比显现。 今年以来，国内REITs 市场利好政策频出，2 月中下旬证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，相关 《不 动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的发布规范了国内基础设施类资产和不动产的投融资管理，并且将大力促 进国内 Pre-REITs 市场的蓬勃发展。3 月上旬，证监会指导交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指 引》，进一步丰富了保险资金参与国内 REITs 业务的途径与角色。3 月中下旬， 与证监会同步发文，将 REITs 试点行业范围进一步拓展至百货商场、购物中心等消费基础设施领域，同时进一步完善了项目发行条件、回收资金 用途等方面的监管安排，并且明确表示将推动完善配套政策，推动REITs 专项立法。 REITs 相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击 等导致项目估值波动；基金治理等风险。 1 公募基础设施 REITs 深度专题 内容目录 第一部分：2022 年公募REITs 经营业绩表现 4 1、 经营业绩分析：高速公路项目业绩显著承压，多数REITs 年度可供分配金额超预期 4 2、 公募REITs 收益分配情况：除高速公路类型外，其余多数REITs 实际分红水平符合预期4 3、 底层项目运营情况回顾及展望：22 年项目运营表现分化明显，23 年基本面有望回归平稳态势5 第二部分：公募REITs 持有人结构分析 8