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嘉业·阳光假日之假日国际广场 营销策略报告之商业建议篇 第一页，共三十页。 本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社区内外消费力的综合分析，推导出假日国际广场宜采用的商业规划方案。 第二页，共三十页。 第一章 规划背景分析 第三页，共三十页。 第一章 规划背景分析 苏州商业总格局： ★苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力，其对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。 ★十全、南门等次级商圈面临较大压力，正处在调整之中，具有一定的不确定性。 ★新区、园区由于城市化进程落后于工业化进程，商业正实现跨越式发展，基于“城外城”的新兴商圈正在兴起。 ★相比于苏州的经济地位，苏州市商业并未达到应有的高度，发展潜力巨大。 第四页，共三十页。 第一章 规划背景分析 新区商业格局： ★新区商业主要集中在新区的一条商业街上，商业街的位置位于新区的东面，形成了新区其他区位商业的空白，新区商业由东向西发展已是大势所趋。 ★其它商业主要以零散的形式存在各个小区内，主要是一些生活配套。 ★在苏州乐园附近还有一些零散的以餐饮为主的商业，同时有个别娱乐业如夜总会等。 ★综上可以看出新区缺乏综合的、高品位的休闲商业区，在新区产生一到两个这样的商业区将是今后发展的方向。 第五页，共三十页。 第一章 规划背景分析 新区商业的特质： ★新区不是苏州古城区空间和秩序的自然延伸，而是基于第二产业发展而诞生的“城外城”，大量外来移民和观念促成了新“新苏州人”群体的出现； ★商业的发展是满足消费需求的结果。消费需求决定商业模式。新区商业一定是满足“新苏州人”需求特征的商业； ★“新苏州人”高度“同质”：生活、工作节奏紧张（《新周刊》评其居于国内第二，仅次于香港）；人际交往保持谨慎的距离，私人空间得到充分的尊重；技术蓝领和管理白领居多（创业者较少）；讲究生活品质而不太张扬；家庭观念有所弱化……新区商业应服务于这种生活方式并形成自己的特色。 “新苏州人”群体正在形成 第六页，共三十页。 第一章 规划背景分析 假日国际广场的商业环境： ★苏州古城区的传统强势商圈的影响力长期存在，特别是高度选择性商品消费方面；距离较远，但尚处在可接受的范围之内； ★新区的商业街和小区配套成为“集中消费”场所；距离适中，基本处在可接受范围内，但是业态单一，主要以餐饮为主，消费档次和品位稍差 ★木渎的个性化商业街可提供特色消费服务；对新区居民距离不等，但这类消费相对已经属于镇级商业，档次和品位较差，不符合城市居民的消费要求； 第七页，共三十页。 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★新区商业环境不成熟，缺乏“便利”层面的商业支持，尤其缺乏高档次、综合的大型商业去，发展阳光假日国际商业广场势在必行； ★受小区规划和外围地理环境的影响，小区商业做成公众式的对外商业，其对外的辐射能力有限，建议可做成开放式的会员制消费广场。 第八页，共三十页。 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★阳光假日分期开发，假日国际广场会随着小区内部的完善和外部大环境共同成熟，因此，体量大，会造成对外部更大的辐射力度和新区无可匹敌的大规模商业影响力。 ★阳光假日属于典型的新区高尚社区，入住者具有大体相同的特征（层次方面存在差异），对小区商业除了有生活便利等方面的要求外，也有对格调、品位等软环境的需求。 第九页，共三十页。 第一章 规划背景分析 基本结论： 假日国际广场是阳光假日的必要商业配套；但同时 大体量的高档商业广场，是新区目前希望出现的商 业配套；以生活服务为主，兼顾特色、品位和格调。 从长远来看，应成为新区商业街以外又一商业中心， 同时它更是新区处于领导地位的高档商业区。 第十页，共三十页。 第二章 商业定位 第十一页，共三十页。 第二章 商业定位 建议商业类型： （城市商业公园） 第十二页，共三十页。 第二章 商业定位 1）城市商业公园的形态 有别于城市广场、传统商业网点、等， 注重生态、人、商业的交融性与互动性； 强调生态、人和商业的三者组合，形成独一无二的形态—— 2）城市商业公园的特性 独立于商业之外，形成开放的城市商业休闲广场。 具有强烈的生态性与休闲性，对内对外均有渗透性和交流性 3）城市商业公园规划四大原则 室内商业室外化 商业形态风情化 沿街形态戏剧化 零售商业独立最大化 第十三页，共三十页。 第三章 商业分布 第十四页，共三十页。 第三章 商业分布 总体布局概念： 一个中心，两个辅助点 第十五页，共三十页。 第三章 商业分